세대수 변동 없는 일대일 재건축에서 조합원은 모든 비용을 제 주머니에서 꺼내야 한다. 일반 분양 세대가 극단적으로 많으면 그 쪽 분양수입이 사업비용을 대부분 충당할 정도가 되고 조합원은 빈손만 들고도 새 집에 들어간다. 반대로 일대일 재건축은 자기 돈만으로 신구 주택 교환 프로젝트를 진행하는 셈이다. 그런데 이런 열악한 환경에서도 재건축부담금은 꽤 발생한다.

강남 한복판에서 1개 동 200세대 공동주택을 재건축 할 때 부담금을 납부하는 조합원과 이를 부과하는 지자체의 입장을 대비시키면 이렇다. 조합원이 보유한 아파트의 5년 전 시가는 5.5억 원이다. 이 때 재건축추진위원회 승인이 있었다. 5년이 지난 현재 재건축조합설립과 사업시행인가를 거쳐 철거를 목전에 뒀다. 현재 시가는 순전히 재건축을 염두에 두고 형성돼 있다. 주변 신축된 아파트 시세는 17억 정도다. 새 아파트가 준공되는 4년 뒤의 시가는 추정이겠지만, 최근 5년 동안의 아파트매매가격상승률을 연장 적용하면 21억까지 오르는 것으로 나온다. 조합에서 통보한 분담금은 세대 당 4억 가까이 나왔다. 공사비와 이주비 이자, 기타 사업비용 총액을 1/n 한 값이다. 여기에 또 날벼락이 있다. 2억 가까이 되는 재건축초과이익을 납부하란다. 내 돈 6억을 내고 면적 하나 늘어나지 않는 새 아파트에 들어가게 생겼다. 6억을 내고 4년 뒤를 기다리는 것보다 현재 시세로 파는 게 나을 수도 있다. 세금을 잘 따져봐야겠지만.

지자체는 재건축초과이익 중심의 시각이다. 5년 전 시가 5.5억 아파트는 그로부터 9년 뒤 21억이 되지만 초과이익을 산정할 때는 시가 대신 공시가격으로 계산한다. 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인해 보니 5년 전 공시가격은 3.5억이고 준공시점 시세에 공시비율 약 70%를 곱하면 14.7억으로 낮아진다. 공사비, 이주비용, 기타사업비용 등 전액 비용으로 인정받는 필수개발비용을 조합원수로 나누면 1인당 4억 정도다. 순수한 조합원 분담금이다. 9년 동안 재건축을 하지 않고 가지고만 있어도 가격은 올랐을 것이다. 아파트매매가격지수로 추정해보면 세대 당 2.4억(3.5억*30%는 지난 5년 간, 3.5억*1.3*30%는 향후 4년간이며 합산하면 9년 동안 70%임)의 가격상승이 있다. 따라서 추진위승인부터 준공시점까지 3.5억이었던 아파트에 공사비 등 4억, 정상적인 가격상승 2.4억을 더하면 9.9억짜리 신축 아파트가 됐어야 했는데 재건축 때문에 14.7억까지 튄 것이다. 14.7억과 9.9억의 차이(4.8억)가 재건축초과이익이다. 1.1억까지는 2천만 원, 1.1억 초과액에 50% 부과율을 넣으면 재건축부담금은 약 2억 원이다.

이렇게 시각이 다른 것은, 재건축 초과이익의 발생 원인을 다르게 보고 있기 때문이다. 조합원이 보기엔 5.5억의 아파트가 9년 뒤 21억이 된 것은 그냥 아파트 가격이 올라서다. 새 아파트 선호 현상, 특히 강남 한복판 새 아파트 품귀 기조는 시장 상황이다. 새 아파트를 팔아 시세차익이 생긴 것도 아닌데 준공시점에 재건축된 아파트를 보유한다고 피 같은 2억을 내놔야 한다. 분담금 4억에 부담금 2억까지 6억을 현금으로 마련한다는 게 어디 쉬운가.

지자체는, 시세로 보면 15억 이상 가격이 뛰었지만 개시시점과 준공시점의 시세를 공시가격으로 대체해서 계산하므로 실제 시세 상승은 11억 정도로 낮춰 잡았다. 그에 비해 공사비 등 개발비용은 100% 비용으로 인정해 줬다. 게다가 이 기간 공시가격은 320%(3.5억에서 14.7억으로)올랐는데 아파트매매가격지수는 70% 상승률에 불과하므로, 250% 가격 상승의 원인제공자는 재건축사업으로 판단할 수 있다. 마지막으로 재건축초과이익분담금 부과율도 최대 50%를 넘지 못한다. 2억 정도의 회수는 앞뒤 고려할 때 적절한 수준이며 조합원에게는 이보다 충분히 많은 개발이익이 귀속된다.

조합원이나 지자체의 이런 셈법에서 몇 가지 정도는 짚고 넘어갈 필요가 있다. 향후 개시시점과 준공시점의 ‘공시비율’, 흔히 ‘현실화율’로 표시되는 과세비율이 연도별로 지역별로 무차별해야 한다. 최근 부동산 시장 안정화를 위한 보유세 부담 증가를 위해 공시비율을 올리고 있는데, 모든 재건축 단지는 재건축초과이익이 과다하게 산정되는 부작용에 노출된다. 또 지역마다 공시비율이 다르면 동일한 조건에서 지역별 재건축초과이익도 들쭉날쭉해진다. 가장 바람직한 건, 지역별 아파트매매가격지수와 공시가격이 일대일대응 되는 것이다.

참고로, 일대일 재건축에서 재건축초과이익을 줄인다고 공사비 등 사업비용을 더 투입하면 재건축초과이익이 줄어들고 재건축부담금도 축소되지만 조합원 분담금은 늘어난다. 조삼모사다. 현 시점 강남 한복판 일대일 재건축사업장에서 이 정도 분담금이 추산된다면, 일반분양세대가 나오는 일반적인 재건축사업장은 어느 정도 각오해야 할 것이다.

이용훈 감정평가사

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