경매시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
문)
저는 근저당권이 설정된 甲소유 주택을 임차보증금 500만원에 월세20만원, 계약기간 1년으로 임차하여 주민등록전입신고를 한 후 거주하고 있었습니다. 그런데 임차주택은 위 근저당권자가 경매를 신청하여 매각되었고, 저는 위 경매절차에서 배당요구를 하지 못하여 임차보증금을 전혀 배당 받지 못하였으며, 근저당권자는 매각대금전액을 배당 받았습니다. 이 경우 제가 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지요?
답)
주택임대차보호법에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정범위의 보증금에 대하여는 근저당권자 등 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있습니다. 이 경우 우선변제권이 인정되기 위해서는 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 주택에 대한 인도(입주)와 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).
소액임차인의 최우선변제의 범위와 기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있으며, 이에 의하면 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만원까지 최우선변제권이 인정되고, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원까지 최우선변제권이 인정되며, 그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만원까지 최우선변제 즉, 다른 담보물권보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 위 규정은 소급하여 적용되지는 않고, 이 시행령의 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용합니다.
그러므로 귀하는 그 전액에 대하여 근저당권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있었으나, 실제로 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우에는 실체법상 우선변제권이 있다고 하더라도 경매절차에서 배당 받지 못합니다.
이 경우 귀하가 배당금전액을 변제 받은 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구가 가능한지가 문제되는데, 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제8조에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액보증금반환채권은 민사소송법 제605조(현행 민사집행법 제88조) 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는 것이어서 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 소액보증금반환채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성․확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다15241 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). 이것은 배당요구하지 않은 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 주택임차인의 임차보증금반환채권의 경우에도 동일합니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379판결).
따라서 위 사안에서 귀하는 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없을 것으로 보입니다.
