이용훈 감정평가사
최근 열흘 간 ‘감정평가’로 검색하면, 다음 내용이 나온다. 1.『도시 및 주거환경정비법』(이하 ‘도정법’)에 따른 주택재개발, 도시환경정비사업에서 감정평가업자 선정 기준을 변경하는 의원 입법 발의 2. P2P펀드, 감정평가법인과의 업무 제휴 3. 택지보상 항의시위 4. 개별공시지가 검증 5. LH, 청년·신혼부부용 매입임대주택 6. 지방 시청사 예정지 매입 감정평가 7. 농지연금에 따른 감정평가
감정평가업자 선정과 관련된 도정법 개정 취지는 일견 합리적이다. 현재 주택재건축사업에서는 종전자산과 분양예정자산을 평가하는데 시·도지사가 1곳, 조합이 1곳의 감정평가업자를 선정한다. 반면, 주택재개발사업과 도시환경정비사업에서는 시장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가를 수행한다. 따라서 개정안 취지는 감정평가업자 선정기준을 현 주택재건축사업 기준으로 일원화시키는 것이다. 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자는 정비사업 조합과 아무런 이해관계가 없다. 감정평가수수료는 예치해야 하므로, 수수료를 제 때 못 받을 위험도 없다. 눈치 보지 않고 공정하게 평가할 수 있으므로 오히려 현 주택재개발사업등의 감정평가업자 선정기준이 나아 보인다. 개정안은 어떤 실익이 있을까? 자신을 선정한 곳이 최소한 조합 업무에 협조적으로 나올 것이라는 기대는 할 수 있다. 조삼모사의 기술적(?)처리를 요구할 때 조합이 추천한 평가업자가 부응할 가능성이 높다. ‘보상’의 영역이 아닌 ‘배분’의 문제라면, 총액은 같고 전, 후의 수준을 조정하는 것이 기술적으로 가능하며 큰 문제도 없다. 아마도, 이런 점에 아쉬움을 느낀 정비사업 조합에서 개선안을 제시한 것으로 보인다.
핀테크 시대, P2P펀드가 넘쳐나고 있다. 누군가 투자 부동산의 가치를 판단해야 한다. 감정평가법인과의 업무 제휴 소식은 작년부터 꾸준히 들려오고 있다. 다만, 가격자문과 감정평가업무를 어떻게 병행할 수 있는지는 감정평가업계의 숙제다.
택지보상예정지구 주민의 항의시위 기사는 ‘정당보상’ 요구 목소리를 다룬 것이다. 그런데 매번 이런 기사는 조금 아쉽다. 저 목소리가 나오는 근원에 대한 고찰이 부족하기 때문이다. 지정된 택지지구는 대개 개발제한구역, 자연보전권역 등 개발이 제한되는 지역이다. 인근지가와 같은 수준의 보상금을 요구하는 주장은, 그동안 공익을 목적으로 합법적으로 행위제한을 가했던 족쇄를 풀고 자유롭게 개발할 수 있는 상태의 토지가격을 원한다는 것이다. 헌법 상 공익을 목적으로 개인의 재산권에 대한 예외적 침해를 수인하도록 했는데, 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에서는 이러한 침해를 받는 토지를 수용할 때에는 침해를 받는 상태의 가격을 지급하도록 하고 있다. 따라서 보상체계의 전면적인 개편이 없는 한 수용되기는 힘든 주장이다.
봄철마다 토지 재산세의 과세표준액 기준이 되는 개별공시지가가 산정된다. 산정은 지자체 공무원의 몫이고 적정하게 산정됐는지 검증하는데 감정평가사가 참여한다. 기준에 맞게 산정됐는지 검토하면 그야말로 형식적인 검증이 되고, 지가의 균형이라는 측면에서 들여다보면 실질적인 검증이 이뤄지는 것이다. 감정평가사의 심리(心理)를 살펴볼 필요가 있다. ‘검증가격’은 감정평가사의 재량이 발휘되는 부분인데, 산식에 의하지 않는 숫자를 넣어야 하고 그 책임도 감정평가사에게 있다. 형식적인 검증으로 그칠 것인지 실질적인 검증까지 나설지는 각 감정평가사의 심리상태에 따라 다를 것이다.
LH가 청년·신혼부부용 임대주택으로 제공하기 위해 기존 주택을 매입하는 것을 ‘매입임대주택’이라고 부른다. 감정평가액 기준 3억 원 이하가 대상이므로, 어쨌든 감정평가 과정이 개입한다. 지방 시청사 예정지를 매입할 때도 감정평가를 선행한다. 공정하게 평가된 금액으로 매입하도록 강제하기 위한 조치다. 이런 규정이 없다면, 선심 쓰듯 지자체 예산을 허비할 불량한 지자체장이 출현할 것이다. 농지연금에 따른 감정평가는 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금형식으로 지급받을 고령 농업인의 연금 수혜액과 관련 있다. 농지의 가치가 정해지면 이를 넘지 않도록 연금이 책정될 것이다.
검색어 ‘감정평가’로 한 주간 확인된 기사에 대한 짧은 설명이다.
