이용훈 감정평가사
방송에 얼굴을 내미는 이 중 얼굴에 손을 댄 이들이 다수다. 당사자는 성형이라는 용어가 부담스러워서 ‘시술’이라고 격을 낮춰 부르기도 한다. 건물로 치면, 대수선(大修繕)과 수선의 차이로 볼 수 있을 것이다. 낡은 건물을 많이 고치고 손질한다는 의미의 ‘대수선’은 주택법에서 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 행위로 정의되어 있다. 리모델링은 이런 대수선을 포함해 15년1) 이상된 공동주택의 전유면적 또는 세대수를 일정 범위내 증가시키는 증축행위를 가리킨다.
리모델링에 포함되는 증축의 범위는 기존 주거전용면적에 따라 다르다. 일반적으로는 기존 면적의 30% 이내에서 증축할 수 있으며, 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40% 이내로 완화된다. 필요에 따라 계단, 주차장과 같은 공용면적을 별도로 증축할 수 있다. 기존 세대의 면적을 확장하는 것 외에 세대수를 증가시키는 리모델링도 가능하다. 수평적인 확장에 의한 세대 신설은 쉽지 않다. 늘어나는 세대수는 수직 증축의 결과물이다. 이것도 제한을 뒀다. 15층 이상은 3개층, 14층 이하인 건물은 2개층까지다. 또한 건축 당시의 구조도를 보유하고 있어야 수직 증축이 가능하다. 수직증축은 2012년 주택법 개정에 의한 산물이다.
리모델링은 오래된 아파트나 연립 주택을 기존의 골조는 그대로 두고 새롭게 고치는 일이다. 수직증축을 허용하기 전 리모델링은 공동주택 재건축 방식에서 홀대를 받았다. 수평 증축으로 세대수를 늘리는 것은 어렵다. 별동 증축이 가능해도 대지 여유분을 갖고 있는 아파트 단지 사업장은 제한적이었다. 리모델링 공사비를 완충할 수 있는 일반분양수입이 발생하지 않으면 각 세대가 짊어질 분담금이 적지 않다.
공동주택 단지의 특성에 따라 전면철거하는 재건축과 리모델링 중 어느 것이 유리한지 엇갈린다. 판단 기준은 사업성이고, 현재 용적률과 관련 있다. 주거지역 내 200% 이상의 용적률 또는 20층 이상인 공동주택 단지는 전면철거가 부담스럽다. 재건축 비용을 감당할 수 있는 추가용적률 확보가 어렵기 때문이다. 사업기간도 짧고 최근의 도시재생 흐름에 부합하는 리모델링이 선호될 것이다. 실무자들은 용적률 180%~200% 어디쯤 수직증축 리모델링과 재건축의 사업성 교차점이 있는 것으로 보고 있다.
리모델링 공사는 세대별 전용면적을 늘려준다. 부족한 주차공간의 문제는 지하주차장 증축으로 해결할 수 있다. 복도식 건물을 계단식으로 전환할 수 있고, 내진 및 층간소음 방지공사로 오래된 민원을 해결할 수 있다. 공사비가 만만치 않다. 단지 규모가 1000세대 이상이면 수 백 억 원에서 수 천억 원 사업비용이 투입된다. 세대수를 늘릴 경우 일반분양 수입으로 일부 공사비를 충당할 수 있지만 기존 세대가 적지 않은 분담금을 책임져야 한다.
각 세대의 분담금 규모는 세대별 리모델링 면적에 비례한다. 총공사비에서 일반분양수입을 뺀 차액이 전체 세대의 분담금 총액이며 이를 단지 전체의 리모델링 면적으로 나누면 단위면적당 리모델링 사업비가 된다. 각 세대의 분담금은 단위 사업비에 세대별 면적을 곱하면 된다. 기존 분담금 산정 방식이 이랬다.
분담금 산정 방식에 누군가는 불만일 수 있다. 전체 사업비가 정해져 있을 때 특정 세대가 특혜를 얻어 비용을 덜 부담하면 그 몫은 나머지 조합원에게 1/n로 전가된다. 주택법 시행령에서는 이러한 점을 의식해, ‘대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성하거나 조합원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 리모델링 전후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한 금액을 기준으로 할 수 있다.’고 규정했다. 감정평가 과정이 개입하는 이유는 면적에만 연동되는 분담금 산정 방식의 불합리함 때문이다.
연면적에 의한 배분 방식에서는 같은 동 101호와 501호의 바닥 면적이 리모델링으로 각각 10㎡ 증가할 경우 같은 분담금을 낸다. 그런데 자산가치 상승액은 다르다. 공동주택은 층별, 위치별로 단가 격차가 발생하기 때문이다. 동일하게 6천만 원을 부담시켰는데, 1층은 9천만 원, 10층은 1억 원 이득을 봤다면 1층 세대는 상대적으로 손해봤다고 주장할 수 있다. 이런 폐단을 해소하기 위해 감정평가를 통해 각 세대별로 리모델링 전, 후의 가치를 평가하고 ‘리모델링 후 가치/(리모델링 전 가치+분담금)’이 동일하도록 분담금을 배분할 수 있다. 각 세대별 투자수익률을 균등하게 맞추는 것이므로 수익-비용 대응원칙에도 부합한다.
각주)-----------------
1) 15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다.
