이용훈 감정평가사

추신수가 모든 종류의 타격을 했다는 ‘사이클링 히트’ 소식이 들렸다. 국내 야구보다 메이저리그에 관심이 많으니, 필자 눈을 비켜갈 리 없는 뉴스다. FA 대박계약 이후 그가 한동안 주춤했던 것은 사실. 노쇠의 초기 모습이라면 어찌할 수 없지만, 긴장감과 목표의식의 퇴색으로 인한 최근 부진이라면 오히려 다행이다. 마음을 다잡으면 화려한 부활, 곧 원대복귀는 어렵지 않은 일. 마이너리그부터 메이저리그 백업요원, 그리고 당당히 주전으로, 뒤이어 스타 선수로 발돋움했던 것이 만인에게 노출된 그의 이력이다. 어차피 이 바닥은 실력과 연봉이 동의어다. 혼용해도 무관. 지금껏 연봉의 계단식 상승 모습은 ‘도약’이라는 단어 외에는 설명하기 힘들었다. 부동산에서는 가격의 폭등을 좀 거창하게 ‘개발이익’이라고 부른다. 순전한 자기 노력일 수 있지만 전적으로 재주 부리는 곰 덕을 보는 무임승차에서도 무차별하게 사용된다.

천안시 야구장에 대한 혈세낭비 기사가 방송에까지 등장했다. 토지보상법 상에 ‘재평가’ 절차가 있으니 이를 통해 지급된 보상금을 결정했던 당시 감정평가의 적정성 여부를 확인해 볼 수 있을 것이다. 국토교통부에 타당성 조사 요청이 있었을 때라도 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제 17조 상의 재평가 조항은 임의조항이 아닌 강제조항이기 때문이다. 해당 규정은 아래와 같다.
 

그런데, 공중파 방송사 한 곳은 토지보상 직전 대상 토지 주변의 용도지역 변경 정황이 의심스럽다는 내용을 파헤쳤다. 위·아래 땅이 모두 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 종상향됐기 때문이다. 보상 대상 토지의 변동은 전혀 없으니 명시적인 하자는 없다고 할 수 있을까? 문제는 주변 지가 상승 압박에서 자유롭지 못하다는 것. 주변 토지의 ‘개발이익’이 해당 토지로 고스란히 흘러들어오게 된 셈이다. ‘주변 지역이 좋아지면 내 땅도 덩달아 몸값 상승하는 것’이 당연한 사실 아닌가. 그렇다면 내막을 알게 됐으니 이걸 깡그리 무시해야 할까. 관련 법 상으로 보상금의 ‘군살’이라고 부를 수 없다는 점이 낭패다. 토지소유자 입장에서 넘쳐 흘러들러온 물이 내 저수지에 담겼으니, ‘분리할 수 없는 부합’ 논리를 들어 완전소유권을 주장할 수 있다는 것이다.

공익사업에서의 ‘개발이익’에 대한 상세한 정의, 그리고 보상평가에서 이를 어떻게 다뤄야 하는지 ‘감정평가실무기준’ 해설서에 이렇게 소개됐다. ‘공익사업의 시행으로 인한 지가의 변동은 사업시행자의 투자 또는 공익사업의 시행으로 인해 발생되는 것으로서 토지소유자의 노력이나 자본의 투자 또는 귀책사유에 의하여 발생한 것이 아니다. 따라서 이러한 가치변동은 형평의 관념에 비추어 볼 때, 토지소유자에게 당연히 귀속되거나 부담시켜져야 할 성질의 것이 아니라, 오히려 투자자인 사업시행자 또는 사회에 귀속되거나 부담되어져야 할 성질의 것’. 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」제67조 2항에서도 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.’고 했다. 이 규정에 일말의 부족함도 없다. 그런데, 보상금 증액 소송을 담당하는 원고 대리인은 치열하게 피고의 법률 대리인과 합법적인 선에서 치고받다 깔끔한 논리를 찾아냈다. ‘해당 공익사업으로 인한 가격 변동 외에 그 주변 다른 공익사업에 의한 가격 변동, 즉 대상 토지와 무관한 개발이익은 반영해야 할 것’이다.

감정평가사의 입장에서도 ‘개발이익’의 출처에 따라 이를 달리 취급해야 한다는 원칙은 확고하다. 그렇다고 해도 그것이 ‘어느 정도 수준의 개발이익’인지 반영 정도에 신경을 곤두세울 수 밖에 없다. 실속형 투자자의 개발이익과 호탕형 사업가의 그것은 격차가 상당하다. 다행히 ‘감정평가실무기준 730.3.4 매도청구에 따른 감정평가’ 규정에서 합리적인 기준을 유추해 볼 수 있다. 해당 규정은 다음과 같다. ‘재건축사업구역 안의 토지등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.’ 숨어 있는 합리적 기준어는 ‘현실화·구체화’이다. 그런 점에서 시가 상승이 기대심리만 한껏 고양된 상태에서의 근거 없은 발언에서 파생된 것이면 충분히 감안 사유가 될 것이다.

개발이익환수에 관한 여러 법률의 입법 단계에서 환수하려는 개발이익이 반드시 실현된 것인지, 그렇게 실현될 것으로 보이지만 아직은 잠재적인 것까지 포함하는지에 대한 논쟁의 이력이 있다. 투자자의 입장에서 ‘개발이익’은 정기 적금 만기일에 손에 쥐는 돈에서 원금을 제외한 알짜 수익으로 인식되지만, 공익사업의 보상 주체에게는 그저 ‘줄줄 새는 세금’일 뿐이다. 그렇게 인식이 다르다. 세간의 잘못된 인식도 있다. 개발행위허가증만 있으면 토지의 감정평가액이 늘어나고 대출금액도 상당히 올라간다는 잘못된 믿음인데, 브로커가 전파하는 낭설의 폐해다. 개발이익이 실현되기까지 대기순번이 한참 남았는데, 줄 무시하고 앞으로 치고 나가는 새치기를 조장하는 편법적 발상이다. 현실화된 개발이익의 규모를 굳이 찾고 싶다면, 매분기 국토교통부가 고시하는 오피스·매장용 빌딩의 투자수익률 지표를 참작하라고 권면하고 싶다. 강남 3구의 월세수익률이 통상적인 상업용 부동산의 임대수익률을 근접 추급한다는 시장 증거를 확보한 필자 주변 예비박사의 소식까지 전하면서.

결국 공익사업에서의 ‘개발이익’은 이를 형성한 주체가 누구인지, 구체적인 증거를 현실에서 찾을 수 있는지에 따라 세심하게 다뤄야 한다. ‘천안’에서 들리는 시끄러운 소식에 ‘개발이익’까지 들고 나와 장황하게 떠드는 건, ‘천안’을 고향으로 둔 필자의 이력 때문으로 봐 줬으면. 
 

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