이용훈 감정평가사  

IMF시절, 우울한 분위기가 운무처럼 사회 곳곳에 퍼져 경제활동을 하는 이 대부분의 손을 늘어뜨렸다. 박찬호의 메이저리그 성공신화는 이들에게 울분의 해소처이자 경제 활성화, 삶의 회복에 대한 기대를 주는 만인의 해방구였다. 국내 프로야구를 거쳐 3년 전 메이저리그에 안착한 류현진 선수의 활약을 보고 있노라면 그 때의 기억이 새록새록 돋아난다. 연초부터 어깨에 말썽이 생겨 시동이 걸리지 않더니, 급기야 어깨 수술로 올 시즌을 접는다는 우울한 소식이 최근 들려왔다. 선수 생명을 운운할 정도니, 재활기간이 얼마가 될지, 예전 기량을 회복할 수 있는지, 당사자는 물론이거니와 그의 팬들은 근심어린 시선을 보낼 수밖에 없다. 

반복적으로 사용하는 곳에 하중이 걸리는 것은 당연하다. 스포츠 선수라면 몸 이곳저곳에 잔 고장이 부지기수다. 공익사업으로 토지 일부가 잘려나간 ‘잔여지’중에는 잔 고장이 아니라 영구적인 신체 결함을 보이는 특수한 경우가 있다. 일부가 편입되기 전의 종래 목적대로 사용하는 것이 불가능하다면 남은 땅에 매수, 수용 청구할 권리가 부여되는데, 그 정도에 이르지 않았다면 영구적인 신체의 결함에 대한 손실을 청구할 수 있다. 잔여지에 대한 ‘가치하락’ 보상은 순순히 협의가 될 수 있고 재결과 소송을 거쳐 확정되기도 한다. 행정소송을 담당하고 있는 필자에게도 ‘가치하락’에 따른 보상금을 다투는 소송 평가가 종종 의뢰된다. 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」73조에서 ‘사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소’하는 경우 손실 보상 의무를 규정하면서, 동법 시행규칙 32조에 잔여지 가격 감소분을 판단하는 구체적인 기준을 담았다. ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액’이 해당 손실액이다. 1등급 사과 한 상자를 들고 가던 상인을 밀쳐 사과 몇 개가 바닥에 나뒹굴어 여기저기 멍든 탓에 결국 3등급으로 재조정된다면, 1등급과 3등급 사과 한 상자의 판매가격 차이를 그 손실액으로 보는 것이다. 가격이 하락했다고 잔여지를 당장 팔면서 뚝 떨어진 몸값을 증빙할 수는 없으니, 품질이 떨어진 정도를 확인하려면 잔여지 가치하락에 대한 감정평가를 진행할 수밖에 없다. 

멀쩡했던 사과에 살짝 멍이 들었다고 맛이 크게 달리지진 않는다. 그러나 1등급 사과가 띠는 선명한 붉은색 외관에 시퍼런 멍 자국이 생겼다면 시각적 효과로 인한 등급 저하는 불가피하다. 잔여지에 발생한 가치 하락은 토지의 가치에 영향을 주는 ‘가치형성요인’등의 변동 사항 때문이다. 대법원은 ‘토지 일부의 취득 또는 사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가치형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실뿐만 아니라 그 취득 또는 사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태·구조·사용 등에 기인하여 발생하는 손실’로 넓게 판단하면서 ‘현실적 이용 상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치 상의 하락 모두가 포함’된다고 해석했다. 

실제 가치하락 요인으로 볼 수 있는 주된 항목은 접근조건이나 획지조건의 악화로 볼 수 있다. 해당 공익사업 자체로부터 발생하는 소음·진동·악취 등은 사업시행자가 통상적인 수인한도를 넘지 않도록 방음벽 등의 시설을 설치하는 조치로 대응하면서 보상 의무에서 벗어나곤 한다. 정사각형 모양의 반듯한 대지에서 졸지에 삼각형으로 남게 되는 경우, 2차선 도로를 이용해서 접근하고 있었는데 새로운 시설이 들어서면서 비포장 농로를 통해서 겨우 진입할 수 있게 된 경우가 대표적인 ‘가치형성요인’의 변동으로 볼 수 있다. 편입 후 잔여지의 단가는 악화된 개별적인 사항을 반영해 평가되며, 일부가 편입될 때(보상 당시)의 단가와의 격차에 잔여지 면적을 곱하면 잔여지 가치하락 손실액이 결정된다. 

잔여지에 특정해서 발생하는 손실이라도 주변 토지의 상황을 볼 때 가치하락 정도가 완화될 때도 있다. 농경지 한 필지의 형상이 악화돼 도저히 경작할 수 없어 손실이 막대하다고 주장할 때는 인접한 토지의 소유관계와 일단의 사용 여부를 확인해야 한다. 잔여지에 인접한 토지 전부를 소유하며 잔여지를 포함한 일대 토지를 경작하고 있었다면 해당 토지의 형상 악화의 영향은 미미할 수 있다. 물론 잔여지 1필지만을 기준으로 잔여지의 가치를 평가하겠지만 나 홀로 사용하고 있었을 때보다 가치하락 폭이 크게 도드라지지 않을 것이다. 

구체적인 감정평가 기준은 다음과 같다. 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가하며 일부 편입 토지에 대한 보상평가 기준이 그대로 적용된다. 잔여지의 공법상 제한사항이나 이용 상황 모두 편입 당시가 기준이다. 편입 토지의 보상 이후에 잔여지의 용도지역이 변경된 경우는 그 사유가 어떻든 전혀 고려되지 않는다. 당해 공익사업에 의한 변동이라면 ‘직접적 관련성’으로, 공익사업과 전혀 무관한 경우라면 ‘외부 효과 배제한 당해 사업에 의한 영향 파악’이라는 전제가 적용돼 일체 반영하지 않게 된다. 일부토지 특성은 악화됐지만 공익사업으로 인한 시설의 설치로 개선된 부분이 있다면 선별적인 적용이 이뤄진다. 개선된 부분은 잔여지 뿐만 아니라 그 주변 모든 토지가 향유하는 사업 시행 이익이므로 형평성 차원에서 배제되는 것이다. 

잔여지의 가치하락에 대한 보상은 남은 땅이라도 보존하고 싶은 토지 소유자의 바람이 기본 전제다. 사업시행자가 의도하지 않았겠지만 잔여지에 명백하고 계량 가능한 손실이 있을 때 손해 배상이 아닌 ‘손실 보상’의 틀에서 다뤄지는 것은 정당 보상 원칙에 부합한다. 그러나 판례가 언급한 ‘장래의 이용가능성이나 거래의 용이성’이라는 대목에서 사업시행자와 잔여지 소유자의 이해관계가 첨예하게 대립한다. 사용가치와 교환가치는 ‘현재’뿐만 아니라 ‘장래’의 거래와 이용가능성에 영향을 받는 것이 지당하지만, 사업시행자는 ‘현재’에 잔여지 소유자는 ‘장래’에 방점을 찍고 싶은 속내가 가득하기 때문이다. 배상 책임을 몇 대 몇으로 판단하는 재판부의 결정이 계량분석을 거치지는 않았지만 합리적인 기준잣대로 인식되듯, 가치하락 평가와 관련한 감정평가사의 판단도 전문가의 재량이 십분 발휘된 합리적인 산출물로 바라봐줬으면 하는 개인적인 바람이다. 

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