이용훈 감정평가사

도시개발 사업을 수용방식으로 진행한다면 보상평가는 필연이다. ‘수용’이라는 말만 들어도 미간이 찌푸려지는 이들이 적지 않다. 당사자는 ‘헐값취득’의 의미로 받아들이기 때문이다. 그렇다고 가격 거품과 기름기 싹 빼고 폐업 정리 중인 의류 매장의 이월 상품 가격 정도는 아니다. 꽤 합리적인 보상가액이었어도 피해 심리가 심리적 보상가격을 상향시킨 후유증이 만만치 않다. 어쨌든 이 방식으로 도시개발을 진행할 때 수용·사용의 대상이 되는 토지의 세부목록 고시가 있었다면 시행자에게 강제 취득 권한이 발생한다.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정한 사업인정 고시로 의제되기 때문이다. 토지보상법의 절차와 평가 기준에 의해 종전 토지의 도매 혹은 소매가격이 결정된다. 수용재결과 소송까지 이어지는 지난한 과정을 거치고 나서 체념하듯 만족스럽지 못한 보상금 쥐고 뒤돌아서는 이들이 안쓰럽게 보일 때도 있다.

환지방식은 ‘교환’의 의미가 강해 손해 본다는 느낌은 수용방식보다 상대적으로 덜하다. 일단 환지예정지로 지정되면 입주할 새 아파트의 동·호수가 정해진 셈이다. 헌 집에 대해 갖고 있던 권리는 고스란히 새 집으로 이전되며, 철거를 앞둔 건물은 비행 청소년의 임시적인 탈선 장소로 의도치 않게 쓰이는 것 외에 본래의 목적대로 사용·수익할 수 없게 된다. 환지처분 공고는 교환의 종국적인 절차에 해당된다. 입주민이 오고 나가며 정산하는 장기수선충당금처럼 정산해야 할 돈이 이 때 확정된다. 공고 다음날은 집 명패까지 떼 와 설치할 수 있고 새 토지의 소유권을 정식으로 취득한다.

교환 양상에 따라 평면과 입체 환지로 나눌 수 있다고 했는데, 종전 건축물은 교환의 목록에서 빠져 손실 보상 대상으로 취급된다. 평면환지에서는 일체 예외가 없고 입체 환지라면 혹 환지의 대상으로 살아 남는 일부 건축물을 제외하면 거의 예외 없이 소유자는 건물 보상금을 수령할 수 있다. 따라서 환지방식이라고 부르지만 기존 토지에 대해서만 환지방식일 뿐, 건축물에 대해서는 수용 방식이 혼용돼 있는 것이다.

구체적으로 교환 설계 방식은 ‘평가식’과 ‘면적식’이 있다. 기존 토지가액을 기준으로 하는지 기존 토지면적에 비례해 환지면적을 결정할 지에 따른 구분이다. 단, 환지설계의 일관성을 위해 두 설계 방식을 한 환지구역에서 혼용할 수는 없다. 면적식으로 환지 계획을 수립하는 것이 일반적이지는 않다. 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등인 경우에만 예외적으로 적용된다. 이 방식의 핵심 키워드는 ‘토지부담률’이다. 도시개발 사업을 위하여 무상 출연하는 종전 토지면적의 비율을 일컫는다. 도시개발사업 구역을 정비하려면 도로를 확충하고 공원을 조성하는 데 추가 토지가 필요하다. 이런 ‘공공시설용지’의 면적과 사업비용을 충당하기 위해 미리 떼 놓은 체비지를 포함한 ‘보류지’의 규모가 확정되면 전체 사업구역의 토지부담률을 결정할 수 있다. 산식은 다음과 같다.

※ 제 27조제5항 각 호에 해당하는 토지 : 용도폐지 돼 시행자에게 무상 귀속되는 토지와 시행자가 원래부터 소유하고 있었던 토지

도시개발사업 조합원 입장에서 절반 이상 토지 면적이 줄어든다면 심리적인 방어 기제가 작용하기 쉽다. 그런 이유 때문인지 원칙적으로 평균 토지부담률은 50%를 초과할 수 없도록 했고, 토지 소유자 총수의 2/3 이상이 기꺼이 동의할 경우에만 상한선이 높아진다. 해당 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우 60%로 상향되고 토지소유자 전원이 찬성한다면 60% 이상도 불가능하지는 않다. 평균 토지부담률은 전체 토지의 가중평균 출혈면적일 뿐 개별 토지는 헌납 면적의 격차가 상당하다. 대지 소유자와 임야 소유자에게 동일 토지부담률이 적용돼 나머지 면적에 대해서는 동일 단가의 대지로 교환된다면 이야말로 대지 소유자에게 지극히 불평등한 교환이다. 토지의 용도 곧 교환 전 기존 토지의 가치에 따라 부담률이 차등 적용되는 것이 상식이다. 「도시개발법」시행규칙에서는 ‘기존 시가지·주택밀집지역 등 토지의 이용도가 높은 지역과 저지대·임야 등 토지의 이용도가 낮은 지역에 대하여는 토지부담률을 차등하여 산정하되, 사업시행 전부터 도로·상하수도 등 기반시설이 갖추어져 있는 주택지에 대하여는 토지부담률을 최소화할 것’을 규정했고, ‘지목 상 전·답·임야이나 사실상 형질변경 등으로 대지가 된 토지와 도로 등 공공시설을 지방자치단체에 기부채납 또는 무상 귀속시킨 토지는 그에 상당하는 비용을 고려하여 토지부담률을 산정할 것’을 정했는데 요약하면 비싼 땅 및 사전 부담을 진 토지는 낮은 감보율, 지가가 낮은 토지는 높은 감보율이 적용된다는 것이다. 임야 80%, 농경지 50%, 대지 10% 등의 토지부담률이 등장하는 것은 이런 연유다. 이렇게 정한 토지부담률은 부득이한 경우를 제외하고는 변경하지 못하게 했고, 토지 소유자가 동의하거나 환지 전 토지가 보류지로 책정된 경우 또는 토지이용계획에 따라 필요한 경우가 아니고서는 현재 위치에 조성되는 환지로 교환받게 된다. 이동 거리는 최소화시키라는 것이다.

평가식은 도시개발사업 시행 전·후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법으로 원칙적인 환지 설계 방식이다. 입체환지가 이뤄진 경우 평가식 적용은 강제사항이다. 면적식 에서도 토지부담률 결정에 있어 실질적으로 평가식을 적용했다고 볼 수 있다. 따라서 정리하기 전·후의 토지 평가는 정해진 수순이고 감정평가의 과정이 개입된다. 정리 전 현 상태의 토지가격은 최초 환지계획인가 곧 실시계획인가시점을 기준시점, 도시개발 사업으로 인한 도시ㆍ군 관리계획 (변경)결정을 반영하지 않은 사업 이전 상태를 전제로 평가된다. 이때의 평가금액은 한 번 정하면 변경할 수 없다. 정리 후 토지 곧 환지 후 토지 및 건축물의 평가액은 환지처분일을 기준시점, 환지계획에 따라 변경된 용도지역과 토지용도를 반영하여 평가되며 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다. 공동주택이 들어설 땅의 용적률과 최고층수가 완화됐다면 증가요인이 되므로 토지가치는 다만 얼마라도 상향시켜야 할 것이다. 감정평가 수행 시점은 ‘환지계획 수립 전’ 이다.

평가식에 의해 환지가 이뤄지는 과정은 다음과 같다. 이 과정은 ‘환지사’가 개입돼 기타 조율하듯 세밀한 조정 작업을 진두지휘한다. 평면환지 방식이라고 전제하면, 먼저 정리 전 토지와 정리 후 토지 전체를 평가하고 감보되는 면적을 확정한다. 그럼 자동적으로 정비사업의 ‘비례율’에 해당되는 값을 얻을 수 있다. 도시개발 사업을 통해 모든 토지의 가치가 평균적으로 몇 % 증감되는지를 나타내는 수치다. 정비사업 에서는 ‘(분양예정자산-사업비용) ÷ 종전자산’이 비례율 산식이었는데 도시개발 사업에서는 ‘증진율 × (1-감보율)’로 추산된다. 증진율은 정리 전·후 평균 토지단가의 격차를 말하며 감보율은 감소되는 면적 비율을 일컫는다. 예를 들어 평균 토지단가 100만 원/㎡인 사업구역이 잘 정리돼서 평균 토지단가 220만 원/㎡으로 상향되고 택지면적은 50% 줄어들었다면 비례율은 220/100 × (1-0.5) = 1.1 로 결정된다. 전체적으로 10% 재산가치 상승이 이뤄진다고 이해할 수 있다. 권리가액은 ‘정리 전 토지 가치 * 비례율’이 되며, 이를 환지로 지정된 토지의 단가로 나누면 권리면적이 된다. 그런데 각 토지소유자에게 필요한 권리면적으로 토지를 맞춤 분할하는 것은 불합리하다. 바둑판식 토지 분할로 정돈된 느낌을 줘야지 토지 면적이 들쭉날쭉 제각각으로 설계된 도면은 인가권자와 시행자 모두가 바라지 않는 그림이다. 따라서 환지토지면적의 과부족이 발생하기 마련. 이를 금전적으로 청산해야 하며, (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가)의 산식에 의해 청산금이 결정된다.

정리 전 토지는 현황대로 평가되고, 정리 후 토지는 각 필지별 부여된 용도지역, 허용용적률, 최고층수, 토지용도 등에 따라 가치가 결정된다. 그간 도시개발 사업이 수도 없이 진행되다 보니 정리 후 용도별 토지 단가의 명목 값은 구역마다 차이가 있지만 상대적 우열비율은 대략의 범위가 있다. 공동주택용지 대비 상업용지, 주상용지, 연립주택용지, 단독주택용지, 학교용지 등이 몇 % 우세하고 열세한지에 대한 통계가 평가자에게 노출돼 있다는 것이다. 금은방 진열대 안에 들어있는 금 귀걸이가 고객 입장에서 비슷하게 보여도 가게 주인은 손으로 여기저기 짚으며 천차만별한 가격대를 불러주는 것은 평균적인 품질 격차가 각인됐기 때문이 아닐까.

10년이 훨씬 지난 도시개발사업 구역 중 일부가 여전히 내홍에서 벗어나지 못한다는 기사는 잊을만하면 지면을 장식한다. 무소불위의 권력을 휘두르던 「택지개발촉진법」이 그 소임을 다하고 역사의 뒤안길로 스러져 가는 시점, 대규모 택지개발사업의 빈도는 줄어들고 도심 주변 적당한 규모를 개발하는 도시개발 사업은 여전히 선전하고 있다. 이런 구역 내 주차장 용지만 낙찰 받는 틈새 투자자는 이미 그 투자전략이 상당부분 대중에 공개됐고, 수용과 환지방식에 의한 청산 및 교환절차도 일반인에게 안면은 튼 정도다. 혹, 아래 ‘환지처분조서’가 우리 부모님 가정으로 통보될 경우를 대비해서라도 두 차례에 걸쳐 소개한 도시개발사업의 개괄적인 사항은 이번 기회에 알짜배기 상식으로 취하길..

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