이용훈 감정평가사
사회 초년생이었던 필자에게 경리팀 5년차 직장 선배가 이런 소박한(?) 소망을 피력한 적이 있다. ‘테헤란로에 들어선 오피스 빌딩 어느 곳에건 내 공간으로 구획된 1평짜리 집무실이 있었으면’. 필자의 반응이 어땠는지 생각나지는 않는다. 통 한 번 작다고 내심 무시하지 않았을까. 직장생활 15년차를 맞는 요즘, 당시 선배의 소원은 소박한 게 아니라 현실적이었음을 인정한다. 영세한 중소기업 경리 직원이 대기업 재무팀원이 되는 걸 꿈꾼 거니까. 거주의 공간은 어떤가. 중소도시 낡은 빌라 거주자가 강남지역 재건축이 완료된 한강변 신축 아파트를 동경한다면 소박한 꿈이라 타박할 수 있을까. 다만, 순수한 봉급쟁이 월급봉투에서 나온 돈으로 이런 거주공간 갈아타기를 실현할 수 있을지 까마득하다. 그러니 원대한 꿈이라 불러도 이상치 않다. 여기 요즘 뜨고 있는 내 집 마련 전략이 있다. 초기자금이 없는 자도 가능하고, 불확실한 곳에 빚낸 돈을 꼬라박을 위험도 없다. 막상 살 때 쯤이면 시세보다 다만 얼마라도 싸게 살 수 있는 혜택까지 주어진다. 이 모두의 교집합, 공통분모는 ‘분양전환 임대 아파트’다.
분양전환 임대 아파트는 대개 5~10년 임대기간이 지난 후 임차인에게 분양해 주는 조건으로 공급된 아파트 유형이다. 공공이나 민간 모두 건설할 수 있으나, 공공 건설 임대 아파트에 대해서는 분양전환 조건 및 가격 산정 방법이 관련 법률로 정해져 있다. 최근 이슈가 됐던 고급 아파트 한남더힐도 이런 분양전환 임대아파트 중 하나로 보면 된다. 단, 민간이 공급한 임대아파트였기에 공공건설 임대주택에 가해진 여러 족쇄같은 규정을 피해 갔다. 임대기간은 5년이었고, 임대사업자와 입주자의 합의가 있으면 임대기간 1/2이 지난 시점에 서둘러 분양할 수 있었다. 분양전환가는 양쪽에서 각각 추천한 감정평가사가 평가한 금액의 산술평균으로 한다고 임대차계약서에 조항을 넣었는데, 양측이 내세운 감정평가금액이 평형수를 채우지 못한 여객선처럼 좌우로 심하게 흔들리다 침몰하듯 사단이 발생한 것이다.
공공건설 분양전환 임대아파트는 10년 임대와 5년 임대로 대별한다. 판교신도시에 들어선 공공임대아파트가 대표적인 10년 임대이며 이 역시 임대의무기간의 절반(5년)이 지나면 임대사업자와 입주민의 합의 아래 분양전환이 가능하다. 그런데, 10년 임대와 5년 임대의 분양전환 가격 산정 방법은 다르다. 전자는 추천받은 2곳의 감정평가법인의 감정평가액 산술평균으로 정한다. 그런데 실상 ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에서는 산정 방법의 구체적 기준은 없고 상한 금액만을 명시하고 있다. ‘임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가액을 초과할 수 없다’라는 조항이다. 물론 임대사업자는 최초 입주 당시 입주자와의 표준임대차계약서에 분양전환금액은 분양 전환 당시 감정평가액으로 하도록 조항을 넣어 분양전환금액 산정 방법을 외길로 만들었다. 감정평가를 함에 있어서, 원가를 고려하도록 하면 평가 금액은 달라질 수 있다. 이런 세부 조항이 없다면, 아파트에 대한 감정평가이므로 거래사례비교법을 적용할 것이고, 인근 분양 혹은 거래되는 아파트 거래사례를 포착할 것이다. 대상 임대아파트가 분양된 아파트에 비해 시공의 질이 떨어짐은 그 누구도 이의를 제기하지 않는다. 이를 고려해 거래사례비교법에 의한 평가액은 분양 아파트 대비 10~20% 낮아지는게 관행이다. 이 정도에 만족하지 않는 입주자측의 거듭된 요구는 5년 임대 분양가와의 차별이다. 최소한 분양전환가격 산정 기준에 5년 임대처럼 ‘원가’라는 말이 들어와야 맘이 놓인다는 것이다.
5년 공공건설임대주택의 분양전환가격은 건설원가, 감정평가금액의 산술평균으로 정하고 있다. 10년 임대와 단순 비교할 때 감정평가금액이 공통항목이기에 건설원가가 감정평가금액보다 낮으면 그 격차의 절반만큼 분양전환가격은 낮아지게 마련이다. 물론 이렇게 산정된 분양전환가격이 임대주택의 산정가격(국토부 장관이 고시한 분양전환 당시의 표준건축비에 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비와 택지비 이자를 더한 금액)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과하지 못하도록 상단 펜스는 설치했다. 건설원가는 이 아파트를 신축할 때 투입된 원가를 말하지는 않는다. 분양시점의 주택가격에서 이자비용은 더하고 감가상각비는 공제한 값이다. 입주자와 임대사업자의 갈등 진원지는 다름아닌 분양시점 주택가격 중 건축비 항목이다. 서울·경기, 광역시 등 도심은 아파트 분양가격 중 택지비의 비중이 크다. 땅 값이 비싼 곳이니 그렇다. 그러나 지방은 구성비가 뒤바뀐다. 토지구입비용은 얼마 안 되고 대부분 건축비가 사업비용 대주주다. 택지비는 찬 밥 신세고 건축비에 대한 관심이 상종가인 건 지극히 당연하다. 물론 임대사업자는 입주자 모집 분양공고때 주택가격을 구성하는 건축비와 택지비를 구분 공고해야 하며, 이 때 건축비가 모습을 드러낸다. 입주자 측은 강하게 이 때의 건축비는 분양전환시점이 아닌, 신축 당시의 건축비가 들어가야 한다고 주장했을 것이다. 수 년 전 돈 별로 안 들이고 지은 걸 아는데, 현재 시점의 건축비를 집어 넣으면 부풀려진다는 논리다. 그러나 원가법(재조달원가-감가수정)에 의해 건물을 평가할 때 재조달원가는 항상 평가의 기준이 되는 시점의 값이다. 건축비 산정 기준 시점에 대한 다툼이 끊이질 않다 보니 임대주택법 시행규칙이 개정돼 건축비 산정 시점은 분양시점으로 못 박게 됐다.
건축비 산정 기준 시점에 대한 논란은 종식시켰으나, 적정한 건축비 금액이 얼마인지로 홍역을 치렀다. 임대사업자가 분양공고 당시 건축비에 국토교통부가 고시하는 표준건축비를 적용했기 때문이다. 공신력 있는 자료를 대입한 척 했지만, 실은 상한가격을 슬쩍 껴 넣은 것이다. 해당 항목은 5년 임대 분양전환가격의 상한으로 정한 ‘산정가격’에 등장하는 건축비 근거 자료이기 때문이다. 초기에는 울며 겨자먹기로 분양 받은 입주자 측에서 뒤늦게 뭔가 이상하다는 낌새를 채고는 법률 전문가의 도움을 받아 과도한 분양가로 피해를 봤다며 부당이득금 반환소송을 제기했다. 실제 건축비가 아닌 표준건축비를 적용해 분양전환가격 산정의 기준이 되는 건설원가를 부풀렸다는 주장이다. 법원도 입주자 측의 손을 들어줬다. 임대사업자가 분양전환 승인신청을 하면서 상한가격 표준건축비로 건축비를 제출했더라도 임대아파트 취득 신고 시 제출했던 과세자료를 통해 실건축비를 확인하게 되면 이 금액을 기준으로 할 수 있다는 것이다. 물론, 취득 당시부터 현재까지 건축비 상승률을 반영한 값으로 조정은 되어야 할 것이다. 그래도 현재 시점 표준건축비에는 미치지 못하니 그 차액의 절반(*)만큼 분양가는 하향됐어야 했다.
분양전환과정에서 무수한 갈등을 빚고 있지만 분양전환 임대아파트는 당분간 내 집 마련의 대안 중 안정적인 한 자리를 차지할 것이다. 세입자가 5~10년 임대로 살다 훗날 주택 시장 상황을 봐가며 구매 결정을 할 수 있으니 훌륭한 ‘징검다리’ 내 집 마련 전략이 아닌가. 직접 거주로 상품 파악은 다 됐으니, 모델하우스와 분양주택의 품질 차이로 인해 뒤늦게 구매 결정을 후회하는 불상사도 미연에 방지할 수 있다. 전세값은 치솟고 그렇다고 집을 사기는 꺼리는 무주택자에게 이보다 안전한 주택 구매 패턴도 없을 것이다. 무주택 세대주는 기존 입주자로부터 합법적인 방법으로 임차권 양수가 가능한다. 기존 임차인은 프리미엄을 받고 분양자격을 팔고, 분양권 양수자는 예상 분양가격과 시세와의 격차를 넘지 않는 프리미엄이면 다만 얼마라도 시세차익을 볼 수 있어 임차권 매입에 적극적이다. 최근 수도권과 지방 모두 임대아파트 모집에 경쟁률이 상당하다고 한다. 주택보급률을 고려하면 이제는 어떻게든 내 집 마련해야 한다는 사람은 줄어들 것이고, 얼마나 안전하고 저렴하게 주택 소유자가 될지 고민하는 시기로 국면은 이미 전환된 것으로 보인다.
(*)표준건축비의 증감은 곧 건설원가의 증감으로 이어지며, 감정평가금액과 산술평균해야하므로 증감된금액의 절반만큼 분양전환가격의 조정이 이뤄지는 것.
