이용훈 감정평가사
2012년 기준 국내 주택보급률(주택수를 전체 가구수로 나눈 값)은 102%를 넘었다. 다주택자가 적지 않은 점을 감안해도 외견상 웬만한 사람은 집 한 채씩 마련한 걸로 보인다. 혹자는 이 수치가 주거의 질을 보장해주는 것은 아니라고 한다. 도심에 고시원 크기의 원룸이 대규모로 공급되면서 주택 보급률은 높아졌을지 몰라도 거주 여건이 열악한, 낡고 좁은 집을 빼고 셈하면 살 만한 주택은 여전히 부족한 상황이라는 것. 주택보급률 수치와 더불어 주거의 질을 논할 때면 임대주택 얘기를 빼놓을 수 없다. 무주택자와 저소득층을 위한 이 소중한 공간에 대해 정부는 공공임대주택을 전체 가구 수(혹은 주택 수)대비 10% 비율까지 끌어올리겠다는 계획을 누차 밝혀 왔다. 현재는 6% 내외로 알려져 있으며 가구수로는 110만 가구가 조금 넘어선다.
최근 한 토론회에서 공공임대주택 정책의 효율적 추진을 위해 여기저기 흩어져 있는 임대주택 관련 법률을 정비할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 예컨대 임대주택법 외에 ‘국민임대주택건설특별법’, ‘보금자리주택 건설 등에 관한 특별법’, ‘공공주택 건설 등에 관한 특별법’이 있고, 주택임대차보호법 외에도 ‘부도 공공건설 임대주택 임차인 보호를 위한 특별법’, ‘장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법’등이 있어 입주자별 선정기준, 임대료 체계, 공공임대주택 유형별 지원규모 등이 달라 담당 공무원이나 전문가조차 전모를 파악하기 어렵다는 내용이다. 하긴, 임대주택법 상의 임대주택도 갈수록 종류가 늘어나고 다양해지고 있어 여간 헷갈리지 않는다.
먼저 임대주택을 확보하는 방법에는 건설과 매입, 전세계약이 있다. 처음부터 임대주택 공급 목적으로 건설할 때는 임대주택법 14조가 원군이 된다. 임대사업자가 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 건설하기 위하여 사업 대상 토지 면적의 10분의 9 이상을 매입한 경우 나머지 토지를 취득하지 아니하면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있다면 지자체에 공익사업으로 의제해 줄 것을 요청해 잔여 토지를 매수할 수 있도록 했다. 국가, 지자체, 지방공사 외에 민간 임대사업자에게도 이러한 수용권이 인정된다. 이 사업의 공익성이 그만큼 크다는 것을 방증한다.
직접 신축하는 것 외에도 개인의 주택을 매입하거나 전세를 통해 확보하는 방법으로 임대 공간을 늘릴 수 있다. 그러나, 임대주택의 매입과 처분에 이미 문제가 불거졌거나 불거질 우려가 있다고 언론을 통해 소개된바 있다. 매입 당시 노출된 문제는 하우스푸어 대책을 겸해 추진된 희망임대리츠 사업에서 민간 주택을 시세보다 비싸게 매입하거나 사업목적에 맞지 않는 지역의 주택을 매입했다는 것이다. 전자는 이를 담당한 임대사업자가 내부 행동강령을 위반해가면서까지 직원주택을 고가로 사 들였다고 지적받은 것인데, 매입의 필요성이 인정된다 해도 제 돈 인양 공공기금을 식구들한테 퍼 준 것으로 비난받아 마땅하다. 후자는 임대기간 만료 후 재매각 시 손실이 잠정 확정된 것과 다름없고 이 역시 직원의 주택을 매입해 준 것이라면 팔리지도 않는 주택 선심 쓰듯 사 준 것으로 예산 낭비의 책임을 물어야 한다.
건설, 매입 등으로 임대주택을 확보했을 때 임대사업자의 지위에 따라 이를 공공과 민간으로 분류한다. 우리가 흔히 알고 있는 공공임대주택도 크게 4가지로 세분할 수 있다. 주로 저소득층의 주거안정을 위해 공급된 ‘영구임대주택’, 국가나 지자체 재정 또는 국민주택기금을 지원받아 30년 동안 임대하는 ‘국민임대주택’, 5년이나 10년의 임대기간 만료 시 입주자에게 우선 분양전환되는 ‘공공임대 분양전환 주택’, 정비사업이 시행되는 지역에서 일정한 비율로 임대하는 ‘주거환경임대주택’ 등이다. 매입이건 건설이건 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 전세계약 방식으로 공급하는 임대주택은 ‘장기전세주택’으로 분류하는데 이 역시 큼 범주에서는 공공으로 분류된다. 매입임대주택도 임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 외의 민간이라도 최소임대기간 10년과 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택공급 조건이면 준공공임대주택으로 분류되고 세제혜택 등의 편의가 보장된다. 강산이 변하는 10년의 기간 임대공간으로 제공된다면 절반은 공공의 색채를 띄었다고 민간을 특별대우하는 것이다.
주거의 안정성을 제공한다는 측면에서 임대주택에 대해서는 임대의무기간을 두고 있다. 물론 투자자는 이를 매각제한기간으로 보고 언제 분양전환하는지 목놓아 기다리는 기간이다. 건설임대주택(임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택, 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택)중 국가나 지방자치단체의 재정 또는 국민주택기금의 지원을 받은 경우 영구적 임대는 50년, 그 외는 30년의 임대의무기간을 두고 있다. 장기전세주택은 20년, 준공공임대주택으로 등록된 민간 건설 또는 매입임대주택은 10년, 그 외 민간건설 임대주택은 5년 간 본래 목적으로 활용해야 한다. LH의 부채감축을 핑계로 임대주택을 서둘러 매각하겠다고 시도했다가 위에서 언급한 임대매각이 제한되는 임대의무기간이 한참 남아 있어 원칙을 어긴 성급한 조치였다는 지적을 받은바 있다.
영구임대의 임대료는 시세 대비 30% 정도며 국민임대와 공공임대는 각각 60~80%, 80~90% 수준으로 알려져 있다. 관련법률에서도 국토부고시 표준임대보증금과 표준임대료를 상한으로 해서 시세보다 낮게 책정하도록 하고 있다. 물론 공공건설, 공공매입, 장기전세, 준공공임대주택이 해당되며, 민간이 건설하거나 매입한 임대주택은 시세대로 받을 수 있다. 공공임대주택은 이런 저렴한 임대료에 일부에 대해서는 분양전환받을 수 있는 자격을 부여하므로 누구나 군침을 흘리는 거주대상이다. 이런 이유로 공공임대주택에 대해서는 임차인의 자격을 임대주택법으로 정하고 있다. 공공건설 임대주택은 무주택 세대주로서 기초생활수급자, 보호대상 한부모가족, 저소득 국가유공자, 일군위안부 피해자, 북한이탈주민, 장애인 등 저소득층으로 한정하며, 청약저축 가입 상황, 무주택 기간 등에 따라 순위는 달리한다. 공공매입 임대주택은 무주택 세대주를 대상으로 국민기초생활보장수급자, 한부모가족 등을 1순위로, 월평균소득 하위층을 2순위로 정하고 있으며 동등 조건이라면 관리감독부서인 국토교통부가 정한 항목별 채점표로 결정하고 이 역시 동일하면 전입일 순서로 최종 결정하는 식이다. 물론 민간 건설 또는 민간 매입 임대주택은 자유롭게 임차인을 선정할 수 있다. 관련 규정에 공공임대주택의 거주자 실태조사와 중복 입주 확인 규정을 두었음에도 국감 때마다 LH가 공급하는 공공임대주택에 무자격자가 대거 거주하는 것으로 확인됐다는 지적은 연례 행사 느낌이 짙다. 매번 지적만 받을 뿐 고쳐지는 건 하세월이다.
박원순 서울시장의 2기 서울 시정에서 임대주택 8만가구 공급 계획을 밝힌바 있다. 물론 재원 마련은 난항이 예상된다. 2015년 국민주택기금 예산 중 LH가 건설하는 영구임대주택과 30년 이상 국민임대 주택의 사업비가 크게 삭감됐다는 지적도 있었다. 이 정부 들어 MB정부의 보금자리주택사업을 대체하기 위한 행복주택사업을 추진하고 있지만 여기저기서 우려의 목소리가 들린다. 이 사업에 대해 국토교통부는 젊은층(대학생, 신혼부부, 사회초년생)의 주거안정 대책으로, 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 곳에 저렴한 임대주택을 공급한다는 정책의 핵심취지는 변함이 없다고 했지만, 그런 목 좋은 곳에 저렴한 임대주택을 공급하려면 그 손실분은 국민주택기금으로 충당되든지, 임대사업자의 부채 증가로 이어질 것이라는 주장은 지극히 상식적이다. 지난 정부도 반값 아파트를 공급할 수 있는 묘안을 찾겠다고 수 십 년 간 개인의 재산권을 과도하게 침해하면서도 공공의 필요를 이유로 유지했던 개발제한구역을 너무도 간단하게 풀면서 임대주택도 아닌 분양주택을 시세의 반값으로 로또처럼 제공했던 실패작을 재연하는게 아닐까 의심된다.
어쨌든 집 살 경제적 여유가 없는 이들에게 공공이건 민간이건 임대주택을 부족지 않게 공급해 줘야 한다는 주장에 이의를 제기할 사람은 없다. 임대주택 공급에 대한 정책 입안과 운용, 임차인 및 분양전환에 대한 관리는 담당자의 신중함과 성실함을 요구한다.
