이용훈 감정평가사
2014년 7월 부동산 관련 뉴스 중 개발 부담금의 한시적 감면 소식은 연초「개발이익 환수에 관한 법률」개정과 관련돼 있다. 정부가 4·1 부동산종합대책의 일환으로「개발이익 환수에 관한 법률」개정을 통해 이 법이 시행되는 7월 15일부터 1년 간, 인·허가 등을 받아 시행하는 계획입지사업에 대해 수도권은 50%, 비수도권은 전액 개발 부담금을 감면하기로 했기 때문이다. 침체된 부동산 경기를 살리려는 의도가 명백하다. 사업시행자에게 조금이라도 부담금을 덜어 줄 테니 이왕 계획한 사업이라면 서둘러 일을 진행하라는 정부의 공식적인 입장 표명인 셈이다.
「개발이익환수에 관한 법률」은 제 1조에서 ‘이 법은 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하여서 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.’고 규정하고 있다. 토지에 대한 용도변경 등으로 인해 정상적인 개발비용을 초과해 이윤이 발생하면 일부분을 환수하도록 하겠다는 것. 부담금의 과표 기준이 되는 ‘개발이익’은 정상지가상승분을 초과하여 개발 사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분으로 정의하고 있으니, 불로소득은 아니지만 과도한 개발차익에 대해서는 일부를 거둬 가겠다는 취지로 볼 수 있다. 납부의무자는 그러한 개발이익을 향유하는 자다. 통상 개발사업의 시행자이지만 남의 토지를 빌려 개발 사업을 시행하는 경우 토지소유자를 포함하기 위해 ‘사업시행자등’으로 정했다.
부과대상사업은 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업 등에다 지목변경이 수반되는 사업으로 한정하고 있으며, 개별법령에서 특정한 사업에 대하여 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 "인가등"이라 한다)을 받을 시 개발 부담금 부과 대상 사업의 인가등을 받은 것으로 보는 경우 역시 부과 대상이다. 자투리땅 얼마를 개발했다고 여기서도 차익을 거둬들이는 것은 얌체 같지 않은가. 부과대상 면적은 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가등을 받은 사업 대상 토지의 면적이며, 특별시와 광역시 중 도시지역은 660제곱미터 이상, 그 이외 도시지역은 990제곱미터 이상, 개발제한구역과 비도시지역은 1,650제곱 이상인 경우만 적용받는다. 물론 복수지역에 걸쳐 개발하는 경우도 있다. 이 때는 위 지역별 면적 기준을 적용하여 어느 한 지역의 면적으로 단순 환산할 수 있다. 단, 기부채납부분이 있다면 언제든 부과 대상 면적에서 배제시킨다. 그리고 개발사업의 준공 전 완료된 경우 건축물의 용도, 도시지역 여부, 용도지역에 따라 건축물 바닥면적의 몇 배수로 토지면적을 정한다.
개발이익의 향유 주체가 공공이라면 개발 이익 환수 취지가 무색하다. 국가, 지자체가 시행하는 공익성이 강한 택지개발사업 등은 원칙적으로 부과 제외, 지자체·법정 공공기관 등이 시행하는 다른 사업에 대해서는 50~100%에 해당하는 경감률을 차등 적용할 수 있다. 과표 기준은 이 사업으로 인한 개발이익인데, ‘부과종료시점지가-부과개시시점지가-부과기간 정상지가상승분–개발비용’으로 정했다. 100원 짜리 땅을 사서 100원 들여 개발했고 그 기간 중 해당 토지가 속한 지역의 평균적인 지가변동이 20원 정도라면 220원은 원가로 봐 주겠다는 것이다. 이 토지가 개발된 후 300원의 가치를 지닌다고 입증되면 그 차액인 80원이 부과대상이 된다. 이 개발차익에 대한 세율 즉 부담률은 택지개발사업 등의 경우 20%, 지목변경이 수반되는 사업 등은 25%로 차등 적용된다.
과표 기준이 이렇다보니 사업시행자등 입장에선 과표 금액을 줄일 수 있는 최선의 길을 모색할 것이다. 부득이 개발이익을 구성하는 각 항목에 대한 분석을 선행할 수밖에 없다. 일단 시점에 대한 문제다. 부과개시시점은 국가, 지방자치단체로부터 개발 사업의 인가등을 받은 날이며, 인가등을 받기 전 5년 이내에 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우나 인가등의 변경으로 부과 대상 토지에 새로 편입된 경우는 해당 변경일 혹은 토지의 취득일을 부과개시시점으로 본다. 물론, 취득일에 대한 정의는 소득세법의 규정을 일일이 확인해야 할 것이다. 부과종료시점은 관련 법률에 따라 준공인가등을 받은 날이 되며, 사실상 개발이 끝난 토지를 양도하는 경우 혹은 신축한 건축물 사용을 시작하는 경우 등은 각각 소득세법 규정에 따른 양도일과 착공신고일, 임시 사용승인일 등으로 달리 정했다. 시작과 끝을 맘대로 조정하는 것은 일단 불가능하다.
두 번째, 개시·종료시점의 지가는 원칙적으로 개별공시지가가 적용된다. 물론, 개시지점 지가와 달리 부과종료시점 지가는 당해 연도 개별공시지가가 공시되지 않았을 경우가 태반이다. 이 때는 개별공시지가를 결정하기 위한 비교표준지를 복수로 정해 지가를 산정해 본 후 이를 시, 군, 구 부동산평가위원회의 심의를 통해 결정한다. 표준지 혹은 개별공시지가 모두 해당연도 1월 1일 가격이다. 이를 종료 시점까지 시, 군, 구 평균 지가변동률을 이용해 시점수정 해 줘야 한다. 이 시점수정 값을 정상지가상승분이라고 부른다. 개시시점 역시 대부분 1월 1일이 아니므로 정상지가상승분 가산 과정은 동일하다. 일반적으로 공시가격은 지역별·용도별 편차는 있으나 시가와 비교해서는 일정 비율 낮게 책정돼 있는 점은 동일하다. 개시시점과 종료시점 간 공시가격의 차이는 양 시점의 시가 차이에 공시가격의 현실화율(예컨대 시가반영비율 60%이면 0.6)을 곱한 값이 된다. 납부자 입장에서 공시가격의 격차에 만족 못한다면 개시시점 지가를 최대한 올릴 수 있는 방안을 찾을 것이다. 그래서 개시시점 공시가격보다 훨씬 비싼 가격으로 매입했다고 주장할 수 있다. 이를 주장할 수 있는 합리적인 사유, 예컨대 국가나 지자체로부터 매입한 경우, 경매, 입찰, 보상에 의해 매입한 경우 등은 매입가격에 정상지가상승분을 반영한 것을 개시시점 지가로 할 수 있는 규정이 있다. 이 때는 종료시점 지가 역시 매입가격에 상응하는 처분가격으로 대체해야 한다. 이 때의 처분가격은 관련 법률에 따라 허가권자의 승인 등을 받은 분양가를 지칭하는데, 그래야만 개시 및 종료시점의 ‘공시가격 對 공시가격’의 대응관계가 양 시점의 ‘시가 對 시가’로 대체될 수 있다.
세 번째. 개발에 따른 이익 중 개발 여부와 관계없이 해당 토지의 보유로 인한 정상적인 지가의 상승분은 개발자의 정상 이윤이므로 비과세항목으로 챙겨줘야 한다. 해당 부분은 부과개시시점부터 종료시점까지 각 연도의 정상지가상승분(매년 1월 1일 지가에 해당 연도의 정상지가변동률을 곱한 금액)의 합으로 결정하며, 이 때 대상 토지가 속한 시, 군, 구의 평균 지가변동률을 적용하되, 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 수신금리를 고려하여 국토교통부장관이 매년 결정ㆍ고시하는 이자율을 하한선으로 했다. 토지를 보유하는 기간 최소한 이자율 정도의 지가의 상승분은 인정해 주겠다는 것이다. 마지막으로 개발비용 역시 개발이익 창출을 위해 투입한 정상적인 비용이므로 부담금 적용 과표 금액에서 공제해야 하며, 순공사비, 조사비, 설계 및 일반관리비 등의 항목으로 각각 산정해 합산한다. 이 비용의 항목별 한도비용은 정해져 있으며, 예외적으로 이 한도를 초과해서 인정받을 수 있는 경우(감면기관이 지출한 비용 또는 전문용역기관에서 증빙한 경우 등)역시 규정해 놓고 있다.
결국, 개발 부담금을 산정함에 있어 감정평가기관이 개입될 여지는 한정된다. 첫째 기준시점 개별공시지가가 없는 경우 개시시점과 종료시점의 지가 결정을 위해, 매입가격을 개시지점지가로 인정받았을 때 종료시점 지가를 결정하기 위해 감정평가를 의뢰받을 때다. 둘째 개발비용을 자격 있는 용역기관에서 증빙 받아 제출하도록 하고 그 증빙기관 중 한 곳을 감정평가법인으로 정하고 있는 규정에 따라 이 부대업무를 의뢰받아 착수할 때다. 전자는 감정평가 본연의 업무, 후자는 감정평가 영역의 확장분야이지 싶다. 가치 추계와 부대하여 개발비용의 산정 업무 역시 서서히 감정평가 영역으로 스며들고 있다. 그렇지 않고서야 감정평가사인 필자가 개발 부담금의 전모에 대해 이렇게 요약·기술할 수 있는 내공을 어떻게 보유하게 되었겠는가!
