임대아파트임차인이 소유권취득한 경우 그 전에 입주한 전차인의 대항력 

문: 저는 甲회사소유 임대아파트를 임차한 乙로부터 위 아파트를 보증금 5,000만원에 전차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 甲회사로부터 위 아파트를 분양 받아 소유권이전등기를 마치면서 같은 날 丙에게 근저당권을 설정해주었습니다. 그런데 최근 丙이 그 근저당권에 기하여 경매를 신청하였고, 저는 확정일자를 받지 않았으며 소액임차인도 아닌데, 이러한 경우 제가 위 아파트의 경매절차 매수인에게 대항할 수 있는지요?

답: 사안의 경우 귀하는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 입주와 주민등록전입신고는 근저당권이 설정되기 이전에 마쳤으나, 그 당시에 위 아파트의 소유자는 甲이었고 乙은 임차인이었으며, 귀하도 전차인(轉借人)에 불과하였으므로 그 후 乙이 소유자가 된 날짜와 丙의 근저당권설정일자가 같은 날이므로 귀하의 입주와 주민등록이 언제부터 제3자에 대한 공시방법으로서 효력이 있는지에 따라서 귀하의 대항력인정 여부가 결정될 것으로 보입니다.
 
이에 관련된 판례를 보면, "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상(表象)되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다."라고 하였으며(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결,  2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결), "甲이 丙회사소유 임대아파트의 임차인인 乙로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 丙회사로부터 그 아파트를 분양 받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 乙이 甲과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 甲이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 甲의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로, 위 주민등록은 甲이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 甲은 乙명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다."라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 등 판결).
 
따라서 귀하의 경우에도 乙의 소유권이전등기와 동시에 대항력을 취득하여 그 이후에 설정된 근저당권에 앞서서 대항력을 취득한 것이므로 위 아파트의 경매절차 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다고 할 것입니다.

법률저널 다른기사 보기