고호연 감정평가사 / 합격의법학원
【15장 기타방식】
♣ 기출문제로 과거를 보다
임대료 평가의 경우 적산법에 대한 논의가 지속적이므로 이에 대하여 철저히 준비하도록 한다.(특히 기초가격, 기대이율 관련한 부분은 반드시 정리하세요.) 또한 과거 몇 년 전부터 통계학적 평가방식에 대한 문제가 반복되어 출제되고 있는바 향후에도 통계학적 평가방식에 대한 관심은 식지 않을 것으로 생각된다.
♣ 해당파트의 요약1(적산법)
Ⅰ. 서
부당이득반환소송과 관련한 평가라든가 토지의 사용료 보상평가 등에 있어서는 적산법의 활용도가 매우 높다. 이처럼 적산법은 임료의 평가에 있어서 실무상 널리 활용되고 있는 방법 중의 하나이지만 아쉽게도 이에 대한 명확한 이론적 개념정립과 시장자료에 의한 실증분석 등은 충분히 이루어지지 않고 있는 것이 현실이다. 특히 기초가격과 기대이율의 구체적 산정방법에 대한 여러 견해가 대립되고 있는바, 대법원 판결에서도 기대이율의 산정에 있어 실제 이용 상황을 참작할 필요는 없다라고 판시함으로서 소송과 관련한 임료평가의 실무에 있어 혼란을 가중시키고 있다.
Ⅱ. 이론상 적산법과 실무상 적산법의 비교
Ⅲ. 적산임료 평가실무 상 문제점
1. 이론상 적산법과 실무상 적산법 적용방법의 상이점
기초가격은 정상가격으로 적용하였음에도 불구하고 기대이율은 시장가치에 대응하는 순임대료비율을 적용하지 않고 이론상의 기대이율을 적용하는 문제가 있다.
2. 토지용도에 따른 기대이율의 차이여부
기대이율은 토지의 용도에 따라 다른 수준인가? 아니면 금융시장 금리수준과 위험률 등에 의해 결정되는 것으로서 토지의 용도와는 무관한 것인가? 이에 대하여 평가업계의 실무관행과 보상평가지침 및 국유재산법 등의 관련 규정은 전자의 입장을 취하고 있으나 대법원 판례에서는 후자의 입장을 취하고 있어 적지 않은 혼란이 발생되고 있다.
3. 임대차 계약상 이용제약이 있는 경우의 평가방법
임대되는 토지의 이용이 임대차 계약조건에서 최유효사용인 아닌 다른 용도로 사용되도록 제약이 있는 경우에 기초가격과 기대이율 등 적산임료 평가방법의 적용은 이용 상의 제약이 없는 최유효사용의 경우와 동일한가? 아니면 달라야 하는가? 하는 점이 문제가 된다. 적산임료 평가의 실무에 있어 토지의 이용에 대하여 이용제약이 있어 최유효사용에 미달되는 용도로 사용되는 경우와 최유효사용의 상태로 이용되는 경우에는 있어 적산법 적용 시 토지와 건물의 복합 기대이율, 최유효상태의 토지기대이율, 기타건물 상태의 토지기대이율, 나지의 기대이율 등 토지의 용도별 기대이율이 달리 적용되고 있다.
Ⅳ. 적산임료 평가의 적정화 방안
1. 적정평가방법의 선정
적산임료의 평가실무에 있어서는 이론상의 적산법과 실무상 적산법 적용방법에 있어서 차이가 있다는 것을 충분히 인식하고 어떤 방법을 적용할 것인가를 분명히 하여야하며 그에 맞는 기초가격과 기대이율을 산정하고 적용하여야 할 것이다.
다만, 실무 상 적용방법을 적용하는 경우에는 기초가격은 시장가치로 산정하였다는 것과 기대이율은 인근지역의 부동산시장에서 조사한 적정 순임대료비율을 적용하였다는 내용을 반드시 기재하여야할 것으로 생각된다.
2. 기초가격의 산정
1) 이론 상 적산법의 활용시의 기초가격
정상가격으로부터 얼마만큼의 자산가치를 배제하여야 하는가와 토지이용의 제약이 있는 경우 임차인이 가능한 효용발현비율을 구하기 위하여 어느 정도 효용제약의 비율을 감안하여야 하는가하는 구체적 비율의 산정이 주된 문제라 할 수 있다.
2) 실무 상 적용방법 활용 시의 기초가격
실무상의 적용방법에 있어서 기초가격은 시장가치를 산정한다. 3방식 중 수익환원법에 의한 평가는 임료를 알고 있다는 전제가 되므로 순환논리의 모순이 생긴다. 따라서 기초가격의 산정 시에는 수익환원법의 평가는 적정하지 않다.
3. 기대이율의 산정
1) 이론 상 적산법 활용 시의 기대이율
기대이율은 부동산에 대한 투자자의 입장 또는 부동산임대 공급자의 입장에서 부동산이 아닌 다른 투자대상에 투자하였을 경우의 기회비용을 포함하여 부동산 임대로부터 얻고자하는 수익률 즉 요구수익률이므로 이 경우 금융시장의 이자율과 밀접한 관계를 가지게 된다.
2) 실무 상 적용방법 활용 시의 기대이율
이론상의 기초가격을 산정하기 위해서는 시장가치로부터 자산가치 부분을 공제하여 용익가치만을 추출하여야하고 이용제약이 있는 경우에는 이를 감안하여야 하는데 토지의 각 유형별로 어떻게 어느 정도를 감안하여 적정하게 산정할 것인가 하는 실무상의 문제가 발생하며, 이렇게 구한 기초가격에 대하여 감정평가 의뢰인 등 감정평가에 있어 비전문가인 이해관계인에게 납득이 되도록 설명하기 곤란하다는 문제가 있어 실무상 적용방법을 사용하고 있다. 순임대료비율은 감정평가이론상 수익률 개념 중 기대수익률과 같은 개념이다. 기대수익률이란 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률을 말하는 것으로 이와 같은 개념으로 파악할 경우 기대이율의 산정방법은 시장추출법에 의하게 된다.
