「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 감정평가 규범 체계의 양대 축이다. 전자가 감정평가의 일반적인 원칙과 기준을 규율한다면 후자는 ‘공익사업’이라는 특수한 상황 하에서 정당 보상을 실현하기 위한 보상 체계 속에 유형 자산에 대한 평가 기준을 담고 있다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」31조(감정평가준칙)는 ‘토지등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.’고 하여 구체적인 사항을 시행규칙에 위임하고 있고, 「감정평가에 관한 규칙」제1조(목적)는 ‘이 규칙은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다.’고 하여 평가의 원칙과 기준은 비로소 여기에서 최종 확정되는 것처럼 보인다. 그런데 「감정평가에 관한 규칙」제28조(그 밖의 감정평가 기준)는 ‘이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.’ 고 하여 감정평가의 가이드라인 역할을 또 하위규정에 재위임하고 있다.
국토교통부장관이 정하여 고시한다는 세부적인 기준이 바로 ‘감정평가실무기준’이다. 여러 차례 수정과 보완, 재수정의 절차를 거쳐 9월말 고시를 예정하고 있으나 그간의 진행을 살펴보건대 재차 일정이 늦춰질 수도 있다. 최초 고시 당시 가급적 명백한 오류뿐 아니라 자구의 모호함까지 해소하고자 한다면 재보완 과정을 한 번 더 거치는 게 안심되지 않겠는가. 자산 유형별로, 평가 목적별로 세세한 부분이 다듬어지면 실무자는 천군만마를 얻는 것 같은 상쾌함을 맛 볼 것이다. 감정평가협회 내규로 정한 각종 지침의 도움을 받아 세부적인 사항을 해결해 오고 있었지만 평가서 내부에 이런 지침을 근거로 평가했다는 언급을 생략하는 게 관행이었다. 자체적으로 정한 평가 규정은 법규성과 강제력이 없으니 이를 일반 국민에게 감정평가 결과의 합리적인 근거로 제시하는 건 위험부담을 떠안는 일이기 때문이다. 그런데 국토교통부의 ‘고시’에 따른 것이라면 위험부담은 실무자에서 담당부서로 이전된다.
법률의 형태든 고시의 형태든 규정의 신분과 위상을 드러내는 조항은 예외 없이 제 1조에 자리 잡은 이 규정의 ‘목적’에 있다. 알려진 바로는 감정평가실무기준이 원안에 있던 제 1조의 문구를 살짝 바꾸면서 이 규정의 강제력을 완화시켰다고 한다. ‘감정평가업자가 감정평가를 수행함에 있어 준수하여야 할 구체적 기준을 정함~’에서 ‘감정평가업자가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여~’로 수정한 것이다. 양자 모두 실무자에게 가이드라인 역할을 하는 건 동일한데 위상은 ‘규제’에서 ‘권장사항’으로 한 단계 내려간 것이다. 내부적으로 이 규정의 운영을 강행규정수준으로 한다면 규제로 정의되든 권장사항으로 분류되든 감정평가사에게 미치는 강제력은 동일하다. 다만 규제의 형태를 띠고 있지 않아 총리실 규제심사대상에서 빠지는 혜택은 볼 것이다.
감정평가실무기준의 고시가 있은 뒤에는 실무기준해설서의 발간이 예정되어 있다. 감정평가 기준에 대한 국토교통부령(시행규칙)과 수임규정인 ‘감정평가실무기준’ 그리고 실무자를 위한 해설서까지 등장하게 되면 평가원칙과 기준이 감정평가사뿐만 아니라 모든 국민에게 명확하게 보여 질 것이다. 그리고 평가 결과에 대한 이의신청, 의견조회 문서에는 ‘실무기준안 몇 조, 해설서 몇 페이지’ 이런 식으로 빈번히 인용될 것이다.
규정이 완비되고 기준이 세밀해질수록 평가자의 전문성은 농익어 갈 것이다. 모든 평가서가 관련 규정에 따라 작성되고 평가 방법에 차이가 생기지 않는다면 품질의 차이는 자료의 수집과 분석, 그리고 최종 해석에서 발생할 것이다. 숫자로 말하는 자가 판단의 근거로 내세울 건 합리적인 논거가 될 만한 적정 데이터 정도가 아니겠는가!
이용훈 감정평가사
