법과 경제이야기
아파트에 입주하기까지
- 한상영 변호사 법무법인 백석
dreamye@naver.com
고객 가운데 건설회사를 경영하는 분이 있는데, 이 분은 지방에 상당한 규모의 토지를 매입하여 그 곳에 아파트 단지를 건설하여 분양수입금으로 수익을 얻고자 하는 계획을 가지고 계셨다. 또 다른 고객이 있는데, 이 고객은 서울 근교에 새로 건설되는 아파트를 분양받아 조만간 곧 입주예정에 있는 입주예정자들이었다.
전자인 고객은 아파트를 신설하여 제공하는 공급자이고, 후자는 공급되는 아파트를 소유하고자 하는 수요자이어서, 나로서는 서로 상반되는 고객의 법적인 쟁점을 잘 처리해야 하는 입장에 있었다.
그런데, 위 두 고객을 대하면서 아파트 하나가 건설되기까지 수많은 법적인 쟁점이 발생하고, 이러한 쟁점들이 제대로 해결되지 않으면 아파트 하나에 입주하기까지 참으로 힘겨운 과정을 거쳐야 한다는 점을 실감하였다.
전자의 경우는 아파트를 건설하기 위한 토지와 관련한 금융영역에서 분쟁이 발생한 것이고, 후자의 경우는 수분양자들이 아파트에 입주하는데 있어서 시공사 또는 시행사와의 의견대립으로 분쟁이 발생한 것이었다.
건설회사를 경영하는 전자인 고객은 지금으로부터 오래전에 지방의 토지에 중규모의 아파트를 건설할 계획을 갖고 해당 지역의 토지소유자들로부터 토지를 매입하는 계약을 체결한 후 계약금과 중도금을 지급하였으나, 잔금을 미지급한 상태에 있었다. 그러나 다행히 나의 고객은 잔금 미지급상태에서도 토지매도인들과 협의 끝에 소유권이전등기를 경료 받은 상태에 있었다.
이와 같이 나의 고객은 토지에 대한 소유권을 확보한 상태에서 토지에 대한 근저당권을 설정해주고 제2금융권으로부터 자금을 대출받게 되었는데, 문제는 여기에서 발생하였다.
즉, 대출자는 제2금융권, 차용인은 고객의 계열사, 담보제공자는 고객 스스로 경영하는 건설사이었는데, 나의 고객의 주장은 명의상의 차용인이 위 자금을 실제로 사용한 것이 아니고, 실질적으로는 대출자와 제3자가 서로 공모하여 제3자에 대한 우회대출을 실행하기 위해 자신의 계열사가 형식상 차용인으로 된 것이므로, 계열사의 채무는 민법 제107조의 비진의 의사표시이거나 민법 제108조의 통정허위표시에 해당하여 무효에 해당한다는 것이었다.
따라서, 근저당에 있어서 그 피담보채무가 무효이므로 자신이 경영하는 건설사가 설정한 근저당도 무효이며, 이러한 상황에서 자신의 회사와 계열사는 억울하다는 것이었다.
위 주장이 타당한지 여부를 살펴보기 위해서는, 당시 위 대출계약에 있어서 대출자와 명의상의 차용인, 실질적인 차용인(제3자)의 정확한 의사내용을 파악하는 것이 중요하였다. 물론 현재 대출자는 이러한 우회대출에 대한 합의가 없다고 주장하고 있고, 반면에 명의상의 차용인과 담보제공자는 통정에 대한 합의가 있다고 주장하고 있다.
일반적으로 이러한 경우, 대법원판례는 계약의 형식을 존중하여 특별한 사정이 없는 한 명의상의 차용인은 채무부담이라는 법률상의 효과는 부담할 의사가 있는 것이라고 판시함으로써 명의상의 차용인에게 차용금채무가 존재하는 것으로 보고 있다. 다만, 대출자가 명의상의 차용인에게 차용금채무를 부담시키지 않을 명백한 의사가 있는 경우에만 통정허위표시라고 보고 있는데, 실제 사안에서 이러한 차이를 구별해 내는 것이 그렇게 만만치는 않아 보였다.
위 사건은 현재까지 통정허위표시 여부에 대하여 계속적인 검토 중에 있다.
한편, 입주예정자들의 문제는 아파트건설 시행사와 시공사가 아파트공사를 깔끔하게 마무리 하지 않은 상태에서 입주를 강요하여 분쟁이 발생한 사안이었다.
입주예정자들의 주장에 따르면 입주전 상태에서 실내 인테리어나 아파트 구조물에 많은 하자가 존재하는데, 이를 입주전에 보수하지 않으면 입주후에는 보수비용이 엄청나게 많이 들고 현실적으로 보수가 불가능할 수도 있다는 것이었다.
따라서, 입주예정자들은 시행사와 시공사에 대하여 입주후 하자보수청구권이나 손해배상청구권을 행사할 수도 있으나 이는 많은 시일이 걸리고 비용이 많이 발생하기도 하므로, 입주 이전인 현 시점에서 해결책을 모색하고자 하였다.
결국 검토 끝에, 시행사를 상대로 관할시청에 대한 아파트 준공검사(사용승인)신청행위를 하는 것을 금지하는 가처분을 내기로 하였고, 현재 이러한 가처분사건이 진행 중에 있다.
아파트와 관련하여 아무런 법적인 분쟁 없이 조용하게 입주가 끝나면 참으로 좋겠지만, 현실에서는 아파트건설 시작이전 단계에서부터 최종적인 입주단계까지 각 단계에서 분쟁가능성은 언제라도 존재하고 있다.
법률가들의 합리적인 판단이 분쟁해결에 좋은 실마리가 되기를 바라는 마음이다.
