주거 공간의 위치와 주변 경관 등은 삶의 질과 미래 자산 가치를 결정한다. 때문에 국민 대부분 주거 지역을 결정할 때 신중을 기한다. 하지만 예정에 없던 건물이 집 앞에 들어선다면 상당한 재산적, 정신적 손해가 발생할 수밖에 없다. 일조권, 조망권을 두고 갈등이 이어지는 이유다.
이승태 변호사는 “건설 과정에서 발생하는 인근 주민과 건설사 간 갈등이 여전히 팽팽하게 이어지고 있다”며 “주민의 투쟁이 과도하다는 시선도 있지만, 일조권은 건축법에서 보장하는 정당한 권리이므로 침해를 받았다면 정당한 권익을 확보하는 것은 당연하다”고 강조한다.
그렇다면 일조권소송은 어떤 식으로 진행되며 어떻게 보상받을 수 있을까.
이와 관련해 환경법, 건설법 전문변호사로서 다양한 일조권소송을 진행해 온 법무법인 도시와 사람 이승태 대표변호사가 승소한 실제 사례와 함께 자세히 알아본다.
승소 사례 - 일조권 침해로 인한 공사금지가처분 신청 인용
A아파트는 최고층 30층인 일반주거지역에 위치해 있었다. 도시 관리 계획 변경결정 후 건축규제가 완화되자 B시행사는 일반상업지역에 49층 초고층 신축을 계획했다. B아파트 신축부지 정북방향에는 A아파트가 위치해 있어 피해가 불가피한 상황이었다.
이에 A 아파트 주민들은 행정청에 수차례 민원을 제기하고, B사와 설계안 변경 등 합의를 하려고 했으나, B사는 합의를 하지 않았다. 이에 A아파트 주민들은 이승태 변호사를 찾았다.
이 변호사는 상세한 시뮬레이션과 건축법, 시행사의 무리한 주장을 근거로 A아파트 주민이 입게 될 피해를 구체적으로 입증하며 공사금지가처분신청을 진행했다.
B사는 일반상업지역은 고층 건물 건축이 가능하므로 A아파트 주민들이 이를 예상할 수 있었다는 점을 주장했다. 이에 이 변호사는 ▴제3종 일반주거지역이 위치한 경우 건물 신축 시에 인근 주민의 일조권을 고려해야 한다는 점 ▴B사의 아파트 부지가 도시 관리 계획 변경결정으로 건축 가능한 최대 높이가 약 60m 이상 상승한 점을 근거로 49층의 초고층 아파트 신축이 예측 불가했다는 점을 강조하였고, 법원도 이를 인정했다.
이승태 변호사는 “특히 B사는 법원에서 A아파트 주민과 협상을 하려 했지만 의뢰인들이 이를 거부했다고 주장했다”며 “본 변호사는 시행사가 사업계획승인 단계에서 이미 일조 침해발생 사실을 명확히 인지한 점, 설계 변경 기회가 있음에도 가해 방지 노력을 하지 않았던 점, 협의에 필요한 자료를 제공하지 않았던 점을 세세하게 강조하여 B사의 주장에 오점이 있음을 증명했다”며 설명했다.
법원은 이승태 변호사의 주장을 받아들여 최종적으로 A아파트 주민의 공사금지가처분을 인용했다. 해당 판례는 건설 시행사가 주체적으로 일조권 침해 등 가해 방지 노력을 해야 한다는 점, 피해자의 실질적인 구제책 마련의 기회가 확대되었다는 점에서 의의가 있다. 즉 앞으로 비슷한 사례가 있다면 공사금지가처분 신청이 받아들여질 가능성이 높아진 것이다.
일조권소송, 사안에 맞는 유연한 대응·철저한 조사 중요
이승태 변호사는 “앞선 사례는 철저한 자료조사와 사안의 특수성을 고려한 대응으로 의미 있는 결과를 낼 수 있었다”며 “일조권 침해로 인한 대응은 건축 진행 상황, 토지용도, 일조권으로 인한 침해 정도, 시행사 대응 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다”고 설명한다.
때문에 “피해를 입었다면 가능한 한 구체적이고 상세한 자료를 수집하고, 종합적인 부분을 고려하여 대응하는 것이 중요하다”며 “이는 매우 전문 영역이므로 피해가 가중되지 않도록 사건 발생 초기에 환경법 등 전문변호사를 찾는 것이 좋겠다”고 조언했다.
한편 조언을 준 이승태 변호사는 법무법인 도시와 사람 대표변호사로 대한변호사협회 인증 환경법, 건설법 전문 변호사다. 한국토지주택공사 법률고문, 서울주택도시공사 법률고문, 주택도시보증공사 법률고문 등 활발한 활동을 하고 있으며 방송과 칼럼, 논문을 통해 법률 지식을 나누고 있다. 저서로는 ‘부동산보다 사람이다’가 있다.
