차경은의 부동산경제(48)- 주택정책의 효과

차경은 경제학 박사

최근 성남‧판교 등 경기도내 한국토지주택공사의 10년 공공임대주택의 분양전환과 관련하여 분양전환가격의 산정이 논란이 되고 있다. 판교의 경우 10년 전 3억 원의 보증금으로 입주했던 임차인들은 약 10억 원으로 예상되는 높은 분양전환가격으로 쫓겨날 처지에 놓여있다고 주장하면서 과연 이것이 공공임대주택의 목적에 맞는지에 대해 의문을 제기하고 있다. 이들의 제안은 10년 공공임대분양전환가격 산정방식이 아닌 5년 공공임대분양전환가격 산정기준의 적용이다. 이에 대해 한국토지주택공사는 분양전환가격 산정기준은 입주당시부터 공시되어있던 것으로 입주시 계약조건 및 형평성에 어긋난다는 취지의 의견을 제시하고 있다. 그러나 4년 내 분양전환이 예상되는 경기도내 10년 공공임대주택은 2만8천800여세대로 정부로서도 그냥 묵과할 수 없는 상황이다. 이에 전문가들을 소집하고 분양전환가격 산정기준에 대한 대책을 검토하고 있는 것으로 알려져 있으나 산정기준을 소급적용하지 않고서는 이 문제를 해결할 수 없고, 소급적용하기 위해서는 ‘형평성원칙’을 버려야 하는데 이를 버리고 국민을 납득시킬 그럴듯한 명분이 없는 상황이다.

공공임대주택은 5년 간 임대로 거주하고 분양전환 되거나 10년 간 임대로 거주하고 분양되는 주택과 영구임대주택 등으로 구분된다. 이때 5년 임대 분양전환가격기준은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균으로 건설원가라는 과거가격을 반영하고 있으나 10년 임대 분양전환가격은 감정평가금액의 산술평균가액이다. 아파트가격변동추이를 살펴보았을 때 당연히 10년 임대 분양전환가격이 높게 산정될 것이며 5년 공공임대분양전환가격과 비교하여 최소 30%이상은 차이가 날것으로 예상된다.

주택은 모든 나라의 주요 관심사항 중 하나로 적극적인 정부개입을 요구한다. 일반적으로 주택정책은 저소득층을 위한 수요‧공급정책과 중산층을 위한 주택담보대출이자 지원정책으로 구분되며 지역공동체개발을 위한 주택재개발‧도시재생 및 임대료규제 등이 이에 포함된다. 그러나 각각의 정책이 갖는 한계로 인하여 “무엇이 최상의 주택정책인가?”의 물음에 대해서는 답하기 어렵다. 시장상황이나 지역경제조건에 따라 주택정책의 효과가 달라지기 때문이다.

저소득층을 위한 공급측면의 주택정책은 정부에 의한 공공임대주택건설이 대표적이다. 그러나 정부의 공공임대주택 공급은 일반적으로 두 가지 측면에서 한계점이 지적된다. 먼저, 공공주택의 낮은 생산효율성이다. 생산효율성은 주택의 시장가치를 생산비용으로 나눈 비율로서 미국의 공공임대주택시장의 생산효율성은 0.50(Green and Malpezzi, 2003)으로 분석되었다. 즉, 생산비용이 시장가치의 두 배라는 것으로 민간에 비해 공공부문의 건설이 비효율적이라는 것을 의미한다. 두 번째는 정부의 일방적인 기준에 의한 주택공급은 수요자의 요구사항을 충족시키지 못할 가능성이 높다는 것이다. 우리가 명절에 선물보다 현금을 선호하는 이유와 동일한 의미라고 이해하면 될 것이다. 이에 대한 대안은 민간부문이 저소득층을 위한 주택을 건설하고 관리하도록 정부보조금이나 이자지원, 세제혜택을 지급하는 시스템이다. 그러나 정부지원을 받는 민간제공 공공주택의 생산효율성 역시 공공보다는 다소 높지만 생산비용이 시장가치보다 높은 0.61에서 0.85로 나타났으며, 지원을 받지 않는 민간 임대주택시장을 위축시키는 것으로 분석되었다. 특히 우리의 경우 민간부문이 제공한 임대주택의 하자보수와 관련해서는 지속적으로 임차인의 민원이 제기되고 있으나 이에 대한 대책은 여전히 미흡한 상황이며 정부지원을 받는 민간건설업체 선정기준 역시 모호하다.

수요측면의 주택정책으로 저소득층 가구에게 주택비용 지불에 사용할 수 있는 주택쿠폰 또는 주택바우처(housing voucher)를 지급한다. 미국의 경우 바우처의 액면가는 대도시지역에서 중간수준 임대주택의 시장임대료에서 저소득가구 평균소득의 30%을 공제한 금액으로 산정된다. 바우처는 현금과 동일하게 사용되므로 수요자의 만족도가 가장 높게 나타나지만 주택공급이 비탄력적인 지역에서는 바우처로 인한 수요증가로 지원을 받지 못하는 저소득층 가구들이 거주하는 주택가격이 가장 높게 상승하고 그 외의 주택가격도 상승할 가능성이 높다는 한계점이 있다.

우리의 경우 저소득층을 위한 주택바우처를 시행하고 있으나 50,000원에서 75,000원 수준의 현금을 보조금으로 지급하는 형태로 위에서 언급한 주택바우처와는 확연히 다르다. 금액면에서 수요측면의 정책이라고 하기에는 턱없이 모자란 수준이기 때문이다. 지원 대상 선별기준을 강화하여 적용대상을 일정비율 축소하고 주택바우처의 금액을 현실에 맞게 상향조정함으로써 주거복지가 시급한 계층이 실질적인 혜택을 얻을 수 있도록 전환해야 한다.