차경은의 부동산경제 (22) - 공공가치(Public Value)로서의 지가

차경은 경제학 박사

코앞에 닥친 구정은 표준지 공시지가 작업이 막바지에 이르렀음을 알리는 신호이기도 하다. 표준지에 대한 지가 확정하는 과정에서 반드시 요구되는 토지소유자의 의견청취. 담보가치나 토지보상금 또는 매매가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 지가상승을 환영하는 이들도 있지만 높게 산정된 공시지가에 대한 불만이 대부분이다.

공시지가가 상승은 토지소유자에게 즉각적인 경제적 부담을 의미하고 있기 때문이다. 취득과 양도라는 사건의 발생시점에 부과되는 취득세 및 양도세보다 부동산 소유자인 이상 매년 부담해야하는 ‘부동산 보유세’로 인하여 대다수의 소유자들은 공시지가 상승을 달가워하지 않는다.

부동산 보유세의 대표격인 ‘재산세’는 원칙적으로 부동산가치에 비례하기 때문에 고가의 부동산을 소유할수록 높은 세금을 부담해야한다. 그러나 누구에게나 적용되기 때문에 대다수의 토지소유자들은 전년보다 공시지가가 하락하거나 최소한 동일한 수준에서 결정되기를 원한다. 그러나 당분간 표준지 공시지가는 상승할 것으로 예상되며, 부동산 보유세율의 인상가능성도 매우 높다.

구체적 방안이 나오지는 않았지만 최근 언론에서 보도한 대권주자들의 부동산정책의 방향은 ‘보유세 증가’다. ‘국토보유세’를 신설하여 세수를 늘리고 이를 ‘기본소득’으로 국민들에게 똑같이 나눠주겠다는 의견, 부동산 보유세의 실효세율 증가 등이 정책공약으로 제시되고 있다.

보유세를 중심으로 세제를 개편하여 부동산의 편중에 따른 불평등과 양극화를 해소하겠다는 것이 이번 대권주자들의 부동산 정책공약의 목표다. 사회의 ‘형평’을 중시하겠다는 대권주자들의 공약은 보유세 실효세율을 선진국 수준으로 높이고, 높은 보유세와 낮은 거래세 조합을 내세웠던 참여정부의 부동산 정책과 맥을 같이 하며, MB와 현 정부가 ‘효율’을 앞세워 보유세 강화를 회피한 것과 대비되는 부동산 공약이다.

개인의 이기심을 바탕으로 효율과 경쟁을 추구하고 그에 대한 대가를 당연시 여기는 자본주의 시장체제에서는 소득과 자산의 불평등, 빈부격차는 심해질 수밖에 없다. 부동산을 가진 사람과 가지지 못한 사람과의 거래에서 부동산을 가진 사람이 상대적으로 유리하기 때문에 공정한 거래가 이루어 질 수 없다. 공정한 거래가 보장되지 않으면 시장은 제 기능을 다하지 못한다. 이러한 시장의 결과물인 불평등과 양극화는 결과적으로 사회갈등과 분쟁의 주된 원인으로 작용하며, 사회의 활력을 없애는 요인으로 지적된다.

누군가는 ‘소득도 없는데 재산세와 종합부동산세만 낸다’고 불만을 토로하거나, 고가의 부동산이 된 것은 남들보다 자신이 발품을 더 팔고 뛰어난 자신의 투자능력때문인데 높은 부동산 보유세를 부과하는 것은 억울하다고 주장할 수 있다.

그러나 부동산 보유세는 다른 세금과 판이하게 다르다. 부동산 보유세는 부동산가치에 부과하는 세금이고, 부동산가치를 결정하는 것은 ‘입지’이기 때문이다. 좋은 입지가 되기 위한 필수 요소는 도로, 지하철, 공원, 학교 등 정부가 제공하는 ‘인프라’다. 인프라 건설의 재원은 누가 부담하는가? 바로 사회공동체 전체다.

마샬은 지가가 사회 전체의 노력에 의해 창출된 가치라고 해서 이를 특별히 ‘공공가치(public value)’라고 불렀다. 가치 창출자와 수혜자가 다르기 때문에 가치를 향유하는 사람이나 법인은 이에 상응하는 대가를 지불해야한다. 즉 부동산 보유세는 공동체가 제공한 혜택에 대해 부동산 소유자가 대가를 지불하는 개념의 세금인 것이다.