1. 각자의 속사정 (권리금 계약과 계약서 그리고 법정 수수료)
권리금 계약과 권리금 계약서 작성으로 주변이 시끄럽다. 권리금 계약은 자유업이나, 권리금 계약서 작성은 행정사의 고유한 업무이기에 공인중개사는 권리금 계약서를 작성하지 못한다는 대법원판결이 있었기 때문이다. 공인중개사는 권리금 계약의 알선 시, 거래 권리금의 5~20%에 달하는 보수를 받아 왔다는 점에서, 행정사는 계약서 작성 업무가 행정사법에서 정한 행정사의 대표적인 업무라는 점에서 둘은 서로 물러날 곳이 없는 대결을 하는 듯 보인다.
그러나 자세히 속사정을 들여다보면 그렇지 않다. 우선 권리금 계약이 자유업이라는 점 덕분에 개업 공인중개사는 공인중개사법에서 정하는 법정수수료율의 적용을 받지 않고 노력에 상응하는 정당한 보수를 받고 있다. 한편, 행정사는 권리금 계약서 작성을 통하여 권리금 계약의 내용이 이행될 수 있도록 뒷받침하고 있다. 이렇듯 공인중개사와 행정사는 서로 업역을 달리하고 있으며 상대의 영역을 존중하며 이득을 얻을 수 있는 협업의 관계이지 갈등의 관계가 아니다.
2. 부동산 계약과 권리금 계약 (같은 듯 다른 두 개의 계약)
부동산 계약서와 달리, 개업 공인중개사에게 권리금 계약서의 작성을 허락하지 않는 것은 부동산 계약서와 권리금 계약서 사이에 큰 차이가 있기 때문이다.
계약의 목적을 실현하기 위해서 계약서가 필수적인 요소인가 여부이다.
(1) 부동산 계약서는 부동산 계약의 목적을 달성하기 위해 필수적 요소이다
부동산 계약의 실질적인 목적은 매매 계약의 경우 등기부상 소유자를 변경하는 것이고, 주택임대차 계약의 경우 전입신고와 확정일자, 상가임대차 계약의 경우 확정일자와 사업자 등록을 위해 필수적인 요소이다. 부동산 계약 후 계약 당사자의 목적을 달성하기 위해 피할 수 없는 절차이고 현실적으로 다른 대안은 없다. 이러한 이유로 공인중개사법은 임대차 계약 후 그 목적을 완결하기 위해 예외적으로 부동산 계약서 작성을 공인중개사에게 허락하는 것이다.
(2) 권리금 계약서는 권리금 계약의 목적을 달성하기 위한 필수적인 요소가 아니다
권리금 계약의 경우 계약 당사자의 목적은 일반적으로 영업허가의 양도·양수이다. 그런데 영업허가의 양도·양수 시 권리금 계약서를 필요로 하지 않다. 식당 (일반음식점)의 영업허가의 양도·양수 시 권리금 계약서를 요구하고 있지 않는 것이 그 예이다. 즉 부동산 계약과 달리 권리금 계약은 계약서가 필수적 요소가 아니다.
물론 어떤 이들의 계약의 내용을 확정하기 위하여 필요하다고 주장할지 모르지만, 계약의 내용을 확정하는 것이 바로 권리금 계약 자체이며 이것은 권리금 계약서 작성 이외에도 다양한 방법으로 실현이 가능하다. 게다가 요즘은 휴대전화를 이용한 통화 녹음 혹은 동영상 촬영 등을 통한 방법이 추가되었기에 필수적인 요소가 아니라는 것이 더욱 명확해졌다.
(3) 한국의 권리금 계약과 일본의 권리금 계약은 다른 계약이다
종종 권리금 계약서 작성과 관련하여 일본의 사례를 드는 경우도 있다. 그러나 이러한 주장은 일본과 우리나라의 권리금 계약의 차이점을 구별하지 못한 결과이다. 우리나라의 권리금 계약은 현재의 임차인과 미래의 임차인 사이의 계약임에 비하여 일본의 권리금 계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이다.
이런 이유로 우리나라의 권리금 계약은 현재의 임차인이 권리금을 받고 일본의 권리금 계약은 임대인이 권리금을 받고 있다. 이와 같이 한·일 간의 권리금 계약은 그 명칭만 같을 뿐 근본적으로 다른 계약이기에 개업 공인중개사에게 권리금 계약서 작성의 권한을 줄 근거가 될 수 없다.
3. 상생의 길 위에서
실상 권리금 계약 시장의 가장 큰 문제는 일부 창업 컨설팅 업체들의 불법적 영업 행태이다. 이들은 권리금 계약과 권리금 계약서 작성 그리고 부동산 계약과 부동산 계약서 작성을 직거래의 형태로 가장해서 수행하고 있다. 모두 행정사법과 공인중개사법 위반이다. 이들을 관련 시장에서 퇴출시킨다면 권리금 계약 업무에서 개업 중개사의 경쟁력이 강화될 것이며 행정사의 권리금 계약서 작성 업무도 성장할 것이다.
현재의 갈등은 “공인중개사의 권리금 계약 알선이 금지되었다”라는 개업 공인중개사의 오해에서 비롯되었다. 그러나 대법원판결은 우리에게 개업 공인중개사와 행정사가 상생의 길에 함께 서 있다고 말하고 있다. 개업 공인중개사와 법무사가 부동산 중개와 등기를 분담하여 서로에게 힘이 되는 것처럼 행정사와 공인중개사의 관계도 분업과 상생의 관계이다. 행정사와 개업 공인중개사는 권리금 계약과 권리금 계약서의 작성에서 서로 호흡을 맞추며 파트너로 발전하라는 방향을 제시한 것이다. 이후 행정사와 공인중개사 모두 권리금 계약과 권리금 계약서 작성 업무에서 만족할 만한 성과가 있기를 바라며 엉겁결에 갈등의 원흉으로 오해받는 권리금 계약을 위한 변명의 글을 마친다.
강성찬 대한행정사회 업역수호위원장
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