체납 제시의무 등...전세사기 방지법 국회 통과
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체납 제시의무 등...전세사기 방지법 국회 통과
  • 이성진 기자
  • 승인 2023.03.30 18:25
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임차권등기 신속 등 ‘주택입대차보호법’개정안 의결
임차인, 계약 체결 시 임대인에 정보 제시요구 가능
표준계약서 개정... 그릇된 정보면 ‘해제 특약’ 규정
등기명령 임대인 고지되기 전에도 임차권등기 가능

[법률저널=이성진 기자] 앞으로 임대차계약 체결 시 임대인은 의무적으로 임차인에게 선순위 임대차 정보 등을 제시해야 하고 임차인은 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전이라도 임차권를 등기할 수 있게 된다.

법무부는 전세사기 피래 방지를 위한 이같은 내용의 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 30일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산하면서 법무부, 국토교통부가 앞장서 개정안을 마련, 법사위 수정안이 이날 국회를 통과한 셈이다.

전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없기 때문이다.
 

법무부 제공
법무부 제공

이에 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ▲해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ▲국세징수법・지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화했다.

이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용된다.

개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서도 개정한다. 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납・체납한 국세・지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고한다는 것.

임차인이 이 특약사항을 기재함으로써 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있다.

특히, 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 당해세라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 개정 「국세기본법」 제35조가 오는 4월 1일부터 시행된다. 이에 따라, 개정 「주택임대차보호법」에 의해 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있게 된다.

임차인을 더욱 두텁게 보호하기 위해 임차권등기도 신속히 이뤄진다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 기회를 보장하기 위한 제도다.

다만, 현재는 법원의 결정이 임대인에게 고지돼야 비로소 임차권등기를 할 수 있어 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려워 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 경우가 있다.

개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용함으로써 이러한 문제점을 해결했다.

즉, 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력・우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했다.

이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다. 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했다.

법무부와 국토교통부는 “앞으로도 ‘주택임대차 제도개선 TF’ 및 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’ 운영을 통해 임차인의 주거 안정을 위한 주택임대차 제도개선과 관련 법제 정비에 힘쓰겠다”고 밝혔다.

   ■ 개정 주택임대차표준계약서

법무부 제공
법무부 제공

 

 

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