“부동산은 우리 가계 자산 대부분을 차지하는 중차대한 영역인 만큼 문제가 발생했다면 재산권을 보호하기 위해 명도소송 등 법률 제도를 적극 활용해야 합니다.”
부동산 소송 전담센터를 운영 중인 한상복법률사무소의 한상복 대표변호사(사법연수원 제37기)의 당부다. 10년 동안 해마다 3만 건 이상 임대인과 임차인 사이의 치열한 법적 분쟁이 일어나는 것을 본 한 변호사는 부동산 관련 법적 분쟁을 적극 해소하기 위해 부동산 소송센터를 개소했다.
명도소송은 부동산 점유자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거절할 때 활용할 수 있는 소송이다. 임대차계약 만기로 계약이 종료되었는데도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않고 있는 경우, 임차인이 차임을 연체하면서 연락을 회피하여 계약이 해지되었으나 퇴거하지 않고 있는 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대하여 계약이 해지되었으나 전차인이 퇴거하지 않고 있는 경우, 임차인의 과실로 임대목적물이 파손되어 임대차목적을 달성할 수 없는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 계약이 갱신되지 않는 경우 등 활용할 수 있다.
명도소송은 임대차계약을 통해 맺어진 임대인과 임차인 간의 관계에서는 지켜야 할 기본 의무사항이 이행되지 않을 경우에만 진행할 수 있다. 계약 만료 시점이 임박한 상황에서 계약을 해지하고자 한다면 임대인은 임대차계약이 만료되기 6개월~1개월 전까지 계약해지 의사를 밝혀야 한다. 임대인은 이를 구두로 하기보다는 문자 메시지나 통화내역이 남는 전화 등을 활용하는 것이 좋다.
가장 효과적인 증거 입증은 내용증명이다. 한 변호사는 “내용증명 우편은 언제, 누구에게 어떤 내용의 문서를 발송했다는 사실을 우체국이 보증하는 특수우편으로서 그 자체만으로 검증된 효력을 가지기 때문에 유리한 증거로 활용된다”고 부연했다.
재산권을 두고 다투는 명도소송은 명확한 권리 분석과 절차에 따라 진행되어야 한다. 소를 제기하기 전 점유이전금지가처분, 처분금지가처분 등의 필요한 보전처분을 해둬야 승소 확정판결을 받은 뒤 빠른 강제집행을 할 수 있다. 소송이 길어지는 가운데 기존 점유자가 제3자에게 부동산의 점유권을 넘겨 버리면 어렵게 진행한 부동산 명도소송 자체가 물거품이 될 수 있기 때문이다.
강제집행 또한 복잡한 단계를 거치며 상당한 시간이 소요된다. 까다로운 명도소송은 법적지식이 부족한 일반인 혼자서 감당하기 어려운 만큼 신속한 해결을 원한다면 풍부한 관련 경험을 갖춘 부동산 전문변호사 등을 선임해 도움을 받는 것이 좋다.
한편, 한상복 변호사는 서부지검법률사무소 대표변호사로 활동하면서 ▲영등포경찰서 경찰발전위원회 위원 ▲주식회사 KBS시큐리티 자문변호사 ▲ 주식회사 KBS한류투자파트너스 사외이사로 자신을 필요로 하는 분야에서 다양하고 체계적인 법률 솔루션을 전달하며 활동 중이다.
