지난해 6월 대법원이 남의 이름을 빌려서 부동산을 취득한 사람은 20년간 부동산을 점유하더라도 부동산 소유권을 점유시효 취득할 수 없다는 판결을 내린 바 있다. 이 판결의 취지는 ‘당사자 간 약정에 따라 부동산을 매수하며 명의수탁자 명의로 등기를 이전하는 계약명의신탁이 이뤄진 경우 명의신탁자의 부동산 점유는 애초부터 법률상 부동산 소유자가 될 수 없다는 사실을 알고 한 점유이기 때문에 부동산 시효취득에 필요한 자주점유(自主占有)로 인정할 수 없다’로 요약할 수 있다.
참고로 부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 효력) 1항은 ‘명의신탁약정은 무효로 한다’고 규정, 모든 형태의 명의신탁약정의 효력을 무효라 명시하고 있는데다, 또 같은 조 2항 본문은 ‘명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다’고 규정, 당사자 간의 명의신탁 약정뿐만 아니라 그에 따라 이뤄진 등기의 효력 역시 인정하지 않고 있다.
법률사무소 예감 김세라 민사전문변호사는 “통상 부동산점유취득시효가 인정되려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기하거나, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 그리고 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유해야 한다”며 “평온한 점유란 점유의 취득이나 보유에 있어 법률상 용인될 수 없는 강포 행위를 쓰지 않은 점유이고, 공연한 점유란 누구나 점유 사실을 알 수 있는 점유이며, 선의·무과실은 점유를 개시할 당시에 점유권리가 없음을 몰랐다는 것을 의미, 소유의 의사로 점유하는 것이 자주점유, 반대의 경우를 타주점유라 칭한다”고 설명했다.
그렇기에 부동산 점유취득시효 사안의 주요 쟁점은 점유자의 점유가 타주점유 또는 자주점유의 여부로 귀결된다. 이에 소유의 의사 없이 점유한 타주점유의 경우 점유취득시효의 완성을 인정받을 수 없어서 점유를 통해 소유권을 취득하려는 쪽은 자주점유를, 반대로 자신의 소유권을 지키려는 쪽은 타주점유를 입증하는데 집중할 수밖에 없다.
관련해 타주점유, 즉 소유의 의사가 없는 점유에 해당하는 사례를 정리해보면 다음과 같다.
△임대차계약에 의한 점유,
△토지 매도로 인도 의무가 있는 매도인의 점유,
△명의수탁자의 점유,
△인접 토지 일부를 매수·취득했는데 착오로 타인의 토지 부분을 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우,
△점유개시 당시 소유권 취득의 원인이 되는 법률행위 및 요건이 없음을 알면서도 타인의 부동산을 점유한 경우,
△처분 권한이 없는 자로부터 이를 알고도 취득한 경우,
△법률행위가 무효임을 알고도 그 행위를 통해 취득 및 점유한 경우 등
김세라 변호사는 “타주점유에 해당하는 사례를 종합하면 애초에 법적으로 점유할 수 있는 정당한 권한이 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우에 해당할 경우 자주점유의 의사에 대한 주장이 불가능함을 확인할 수 있다”며 “문제는 부동산 점유취득시효 분쟁은 경제적으로 가치가 큰 부동산을 새로이 취득하거나 대가 없이 잃을 수도 있는 중대한 사안이라는 점으로 철저한 법리분석과 자료 확보를 토대로 주장을 입증하거나 소명하지 못하면 큰 경제적 손실과 불이익에 노출되기 때문에 정확한 법률조력 활용이 중요한 사안임을 알아둬야 한다”고 조언했다.
참고로 이러한 점유취득시효 분쟁이 개인 대 개인이 아니라 국가 대 개인 사이에서 발생하면 통상의 취득시효 조항들 외에 국유재산법, 공유재산물품관리법의 관련 규정을 함께 살펴 사안을 진단, 대응 방법을 모색할 필요가 있다. 실제 행정재산인지, 일반재산인지 여부부터 확인해봐야 하는데, 행정재산임에도 시효취득을 주장하여 소송까지 제기했다가 소송비용만 날리는 우를 범할 수 있다. 다만 행정재산도 관리청이 용도폐지를 하면 일반재산으로 인정해 대부·매각 등의 처분이 가능하고, 시효취득의 대상에 포함되기도 한다.
한편, 법률사무소 예감 대표변호사인 김세라 변호사는 사법시험 합격 후 사법연수원을 수료하였다. 현재 재판 진행, 법률상담 및 자문케이스, 시사쟁점 등 쉽고 유익한 법률정보 전달을 위한 유튜브채널 ‘나는변호사다’를 활발히 운영 중이다.
