여러 세입자가 자리한 주상복합 상가에서는 다양한 갈등이 벌어진다. 공용공간에 임의로 설치물을 만드는 상황이 대표적이다. 이는 공간 운용 비효율화는 물론 자칫 건물 안전 위협으로까지 번질 수 있기에 각별한 주의가 필요하다.
공용공간을 차지한 설치물로 불편을 겪고 있다면 어떻게 대처해야 할까? 현행법에서는 소송을 통해 손해배상 및 건물 원상회복을 구할 수 있도록 한다. 다만, 소송을 진행하기 전 해당 설치물이 위법한 것인지부터 따져 봐야 한다.
주상복합 아파트에서 부동산 중개업에 종사하는 A씨는 같은 주상복합아파트의 다른 공인중개사 사무소보다 더 비싼 가격으로 점포를 매입했다. 하지만 경쟁 점포에서 불법으로 건물 유리외벽을 개조하면서 문제가 불거졌다. 이에 A씨는 사전 합의 없이 집합건물에 유리문과 벽을 설치한 피고를 상대로 철거 청구 소송을 제기했다.
사건 속 건물 1층은 상가, 로비, 관리사무실의 세 구획으로 구성되어 있다. 준공 당시에는 외부에서 상가에 출입할 수 있는 출입문이 한 개만 존재했다. 하지만 피고 측이 자신들의 점포에 면한 유리 외벽에 외부에서 곧바로 출입할 수 있는 유리문을 설치하면서, ‘목이 좋은 집’으로 평가받던 원고가 재산상 피해를 보게 됐다.
당시 원고의 법률 대리인으로 나선 법무법인 도시와사람은 “피고들의 점포에 면한 유리벽은 객관적 용도, 구조 등에 비추어 건물 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 외벽 일부로서 공용부분에 해당한다”며 “공용부분에 대한 변경은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의를 받아야 한다. 하지만 해당 사건 출입문은 이러한 절차를 거치지 않고 위법하게 개설되었다”고 주장했다. 공용부분이 위법하게 변경된 만큼 그에 대한 보존행위로 유리문의 철거 및 원상회복이 필요하다는 취지다.
이와 함께 피고들이 개별적으로 출입문을 무단 개설하고 이를 내버려 둔 것은 불법행위에 해당하고, 이 때문에 원고가 점포 가치 하락, 영업 부진 등의 손해를 입은 만큼 이에 대한 배상도 필요하다고 부연했다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 공용부분에 대한 변경은 정당한 의견 결정 과정을 거쳐야 한다. 피고 측은 관리단 집회의 결의를 거치지 않고 위법하게 유리문을 개설했다. 이 경우 원고는 피고를 상대로 공용부분에 대한 보존행위로서 위법하게 변경된 공용부분의 철거 및 원상회복을 요구할 수 있다.
이러한 소송의 쟁점은 피고 측이 임의로 설치한 유리벽이 집합건물의 공용부분인지 여부다. 임의로 설치한 구조가 집합건물의 공용부분인지 아닌지에 따라 판결이 달라진다.
대법원 판례에 따르면 집합건물은 수 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로 구분소유권의 목적이 되지 않는다고 본다. 즉 건물의 공용 여부는 소유자 간 특별한 합의가 없다면 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의해 결정된다는 것이다.
이승태 대표변호사는 “정당한 절차와 합의를 거치지 않았다면 이 부분을 적극 주장해 소송을 승소로 이끌어야 한다”고 강조했다.
