개정 임대차법이 시행된 이후 주택임대차 계약갱신과 관련된 분쟁 건수가 크게 늘고 있다. 특히 임대차계약이 끝난 상황에서 임차인이 집을 비워주지 않고 버티면 임대인은 난감한 상황에 처할 수밖에 없다. 특히 새로운 임차인과 이미 임대차계약을 체결한 상황이라면 더욱 그렇다.
이 경우 세입자와 감정적 대립을 하기보단 소송으로 문제를 해결하는 것이 좋다. 청주 법률사무소 직지 윤한철 부동산전문변호사는 “임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절했음에도, 세입자가 무작정 ‘버티기 수법’을 쓴다면 명도소송을 통해 부동산 소유주로서 권리를 찾아야 한다”고 조언했다.
명도소송이란 임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우 부동산을 넘겨받기 위해 제기하는 소송이다. 명도소송에서 승소하면 강제집행을 신청함으로써 부동산을 인도받을 수 있다.
명도소송은 ▲소장작성 및 접수 ▲세입자에게 소장 도달 ▲서면으로 공격 및 방어 ▲변론기일 ▲판결 순으로 진행된다. 판결까지는 평균 4개월가량이 소요되기 때문에 빠른 해결을 위해선 변호사 등 전문가의 조력을 받아 임대차 관계가 정상적으로 해지되었음을 입증해야 한다. 임차인의 계약갱신청구권을 거절한다는 내용증명서나 임대차계약 관련 내용을 주고받은 이메일·문자메시지·통화녹음 등을 증거 자료로 활용할 수 있다.
명도소송은 소송 대상이 주거용인지 상업용인지 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 해당되는 않는 부동산인지에 따라 접근법이 다르다.
주거용 부동산에 대한 명도소송은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 1호에 따라 2기의 차임이 연체되면 임대인은 계약을 해지하고 임대인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있다. 또 임대차계약의 갱신계약에 있어 2년 미만의 갱신계약을 체결하더라도 임차인은 2년간 임대차 기간을 주장할 수 있다.
임차인이 임대인과의 명도소송 중에 건물의 점유를 다른 사람에 넘기면 임대인은 자신의 재산권을 행사하지 못해 큰 피해를 입을 수 있다. 그러므로 명도소송을 제기하면서 임차인에게 ‘부동산 점유이전금지가처분’을 동시에 진행해야 한다.
윤 변호사는 ‘적법한 대응’의 중요성을 강조했다. 세입자를 강제로 퇴거시키려다 형사처벌을 받는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 불법점유 주거지일지라도 형사상 주거침입죄의 객체로 보기 때문에 세입자 인기척이 없다는 이유로 함부로 건물을 개방하거나 들어가면 주거침입죄 등의 죄목으로 처벌받을 수 있다. 상가의 경우 영업방해죄가 적용되기도 한다.
윤 변호사는 “계약갱신청구권을 무조건 사용할 수 있다고 생각하는 이들이 많다. 하지만 부정한 방법으로 주택을 임차했다면, 임대인은 법이 정한 기준에 따라 계약갱신청구권을 거절할 수 있다”며 “현재 부동산을 놓고 골머리를 앓고 있다면 변호사의 조력을 구해 법적 대응을 하는 것이 효과적”이라고 부연했다.
