대통령선거와 지방선거가 모두 끝났다. 선거에서 승리한 윤석열 대통령과 김동연 경기도지사 당선인은 선거과정에서 1기 신도시에 대한 재건축 규제 완화를 공약했다. 1990년대 초반 입주한 성남 분당, 고양 일산 등 1기 신도시 아파트 상당수가 재건축 연한인 30년을 넘기면서 재건축 논의가 한창인데, 재건축 대상 대부분이 법적 상한 용적률(300%)을 꽉 채워 재건축을 하더라도 수익성이 떨어지고, 재건축 요건과 절차가 까다롭고 복잡하니 이러한 규제를 풀어 재건축을 속도감 있게 추진할 수 있도록 하겠다는 것이다. 그러나, 1기 신도시에만 특혜를 부여하는 것에 대한 반발과 한꺼번에 재건축이 진행되는 경우 집값 상승을 불러일으킬 수 있다는 주장도 만만치 않은 상황이다.
그러다보니, 언제 실현될지 모르는 공약에 기대하기 보다는 현실적인 방안으로 리모델링을 선택하는 단지들이 늘고 있다고 한다. 1기 신도시 뿐만 아니라 양천구 목동 신시가지 노후아파트 단지 등의 경우에도 재건축을 추진 중인 곳은 안전진단에서부터 막혀 사업에 진척을 보이지 않는 반면, 리모델링을 추진하는 단지는 조합 설립을 눈앞에 두는 등 사업에 속도를 내고 있다고 한다. 그동안 익숙했던 재건축에서 벗어나 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있는 경향이다.
“리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다(주택법 제2조 제25호, 건축법 제2조 제10호). 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 향상시키는 사업인데, 재건축이 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)에 따라 시행되는 반면, 리모델링은 「주택법」, 「건축법」에 따라 사업이 진행된다. 이러한 리모델링에는 대수선(건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것)과 증축(기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 수평증축, 수직증축, 별동증축이 있음)이 포함된다. 수익성 때문에 사람들이 관심을 가지게 되는 것은 대수선 보다는 증축인데, 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내(85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축이 가능하고, 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축(세대수 증가형 리모델링)도 가능하다. 다만, 수직으로 증축하는 행위(수직증축형 리모델링)는 14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층 이내에서 가능하다.
그렇다면, 증축을 하는 리모델링은 재건축에 비해 어떠한 점에서 이점이 있을까? 먼저, 사업속도다. 재건축이 준공 후 30년이 지나야 가능하고, 사업기간도 통상 10년 이상 소요되는 것에 비하여 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능하고, 사업기간도 평균 5년 정도로 짧아 사업 장기화에 따른 리스크를 줄일 수 있다. 다음으로, 안전진단 등급(A~E)이 D 또는 E 등급을 받아야 사업추진이 가능한 재건축과 달리 리모델링은 안전진단 B등급 이하이면 추진할 수 있다. B등급 판정시 층수를 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 가능해지고, C등급 판정시 수평 증축과 별도 건물 증축까지도 허용된다. 또한, 재건축과 달리 초과이익환수와 같은 조세 부담이 없고, 기부채납이나 임대주택의무 건설 등 공적 부담도 없다. 나아가, 조합원 지위의 양도가 가능하고, 증축된 부분에 대한 분양을 통해 사업비의 부담도 줄일 수 있다.
반면, 건물을 헐고 다시 짓는 재건축과 달리 내력벽을 그대로 활용해야 하기 때문에 내부 구조 설계에 한계가 있을 수밖에 없어 사생활 침해나 층고 제한의 불이익이 발생할 수 있고, 수직 증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서만 증축이 가능하므로 재건축 대비 일반분양물량이 극히 제한적이기 때문에 수익성이 떨어질 수 있으며, 기존 가구수보다 일반분양 물량이 30가구 이상 늘어나면 재건축과 마찬가지로 분양가 상한제 적용을 받아 조합원 분담금이 늘어날 수 있는 단점이 있다.
이처럼, 리모델링은 재건축에 비해 유리한 면과 불리한 면이 각기 존재한다. 그러다보니 사업을 추진하면서 주민 간 갈등이 첨예하게 대립하기도 한다. 더욱이 재건축, 재개발 관련 선거 공약이 아직 구체화되지 않은 상황에서 이러한 갈등은 더욱 심화될 수 있다. 부동산 관련 이슈가 지난 선거에서 주된 이슈였던 만큼 정책 당국에서는 조속히 관련 정책을 구체화하여 불확실성을 제거하도록 노력해야 할 것이다.
신종범 변호사
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