[곽상빈 회계사의 부동산 절세 16] 1세대 1주택자의 임대소득 과세방법

1세대 1주택자의 주택임대소득 비과세

소득세법 제12조 제2호 나목에서는 아래의 임대주택에 대해 비과세를 적용하고 있습니다.

(1) 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(단, 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외)

(2) 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2,000만 원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)

주택임대소득에 대한 비과세 규정은 위와 같이 두 개가 존재하는데, (2)는 2018년 말까지만 적용되고 2019년부터는 분리과세로 바뀌었습니다. 따라서 (1)의 항목만 집중적으로 살펴보면 됩니다.

다음의 두가지 요건만 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.

- 1개의 주택을 소유할 것

- 기준시가 9억 원 이하일 것

그런데 여기서 몇 가지 문제가 있습니다.

1개의 주택은 누가 소유하는 것을 의미하는 것인지. 공동명의로 된 주택의 경우 어떤 식으로 산정할지. 기준시가 9억 원은 어느 시점을 기준으로 할지.

이를 파악하기 위해서는 시행령을 참고할 수 밖에 없습니다.

일단 주택 수에 관한 것부터 살펴봅시다.

다음의 규정을 보면 주택 수는 원칙적으로 부부가 소유한 것을 기준으로 합니다. 따라서 공동명의이든 아니든 부부가 소유한 주택 수가 1개 이하여야 합니다.

1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. 다만, 임대소득이 600만 원 이상 또는 기준시가 9억 원 초과주택의 30% 지분 소유 시 그 자의 주택 수에 포함한다.
또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.
배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

기준시가에 관한 것을 봅시다.

기준시가 9억 원을 판단하는 시점은 매년 12월 31일 또는 그 주택의 양도일입니다.

참고로 2주택자가 주택 보유 중 1주택을 처분한 경우에는 위의 기준으로 과세 또는 비과세 여부를 판단합니다. 예를 들어 5월 1일에 1주택을 처분한 경우 5월 1일 전까지는 2주택에 대한 과세 여부, 5월 1일 후에는 1주택에 대한 과세 여부를 판단하는 식이 됩니다.

1세대 1주택자의 주택임대소득 과세

1주택자는 보유 주택이 기준시가 9억 원 이하가 되면 임대수입이 얼마이든 상관없이 비과세를 받을 수 있습니다. 다가구주택 같은 주택들이 이러한 혜택을 많이 보고 있습니다.

그렇다면 기준시가가 9억 원을 초과한 경우에는 어떻게 과세될까요?

일단 월세 소득에 대해서는 무조건 과세가 되지만, 전세보증금이 수십억 원이 되더라도 이에 대해서는 금액의 크기를 불문하고 비과세를 적용하고 있습니다. 임대주택 수가 3채 이상이 된 경우에만 임대보증금에 대해 과세를 하기 때문입니다.

그렇다면 임대수입이 연간 2,000만 원 이하인 경우 과세 방법은 어떻게 될까요?

2주택 이상의 자의 경우 2,000만 원 이하의 임대수입에 대해서는 분리과세를 합니다. 하지만 고가 1주택자는 임대수입이 2,000만 원을 초과하면 종합과세, 그 이하가 되면 분리과세를 적용합니다.

이러한 내용들을 정리하면 다음과 같습니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사

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