[법률상식] 명도소송과 점유이전금지 가처분신청이란?
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[법률상식] 명도소송과 점유이전금지 가처분신청이란?
  • 조병희 기자
  • 승인 2022.01.10 13:30
  • 댓글 0
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임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 여러 가지 이유로 계속해서 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 소송을 제기할 수 있는데, 이것을 명도소송이라고 한다.

임대차 계약 종료 후 명도소송을 함에 있어서는 첫째, 임대차 계약사실 둘째, 임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 셋째, 임대차 계약이 종료된 사실을 입증하여야 하고 넷째, 원고의 부동산 소유 사실 다섯째, 피고의 부동산 불법 점유 사실을 입증해야 한다.

다만, 명도소송 판결의 효력은 명도소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미치므로, 만일 명도소송을 당한 점유자가 변론종결 전에 제3자에게 그 점유를 이전한 경우에는 제3자를 상대로는 강제 명도집행을 할 수 없다.

이 말은 판결문에 기재된 당사자를 상대로만 명도 집행이 가능하다는 뜻이며, 제3자에 대해 명도집행을 하기 위해서는 처음부터 다시 해당 점유자에게 명도소송을 하고 판결을 받아야 한다는 것이다.

이러한 불편을 예방하기 위해 명도소송을 하기 전에 보전처분으로 점유이전금지 가처분신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 해당 점유자는 제3자에게 점유이전하는 것이 금지되고, 만약 명도소송 변론종결 전에 점유자가 제3자에게 부동산의 점유를 이전하였더라도, 명도소송 판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 명도 강제집행을 할 수 있다.

명도소송 후 강제집행을 위해서는 아주 복잡한 여러 단계를 거친다. 우선 강제집행을 시작하기 위해 위 명도소송을 통해 확보된 집행권원이 필요하다. 경매의 경우는 인도명령결정문, 소송을 통해서는 승소판결문이 이런 집행권원에 속한다. 소송을 통해서 진행되는 강제집행 절차에서 가장 먼저 송달증명서와 확정증명원을 발급받은 후 집행문을 첨부해야한다. 항소, 상고심이 진행 중이라면 제1심 판결문에서 ‘가집행할 수 있다’라는 문구가 있다면 확정증명원이 필요없이 송달증명원과 가집행문만으로 신청이 가능하다.

여러 비용도 미리 예납해야하는데, 법원에 집행비용을 예납해야하며, 이 예납액에는 임차인의 집기를 들어내고 보관하는 등의 창고보관료, 접수비 및 각종 노무비, 반출된 유체동산의 운반비 등이 포함되어있다.
 

이응주 부동산전문변호사(법무법인 온)
이응주 부동산전문변호사(법무법인 온)

또한 강제집행현장에는 채권자 또는 대리인 2명 이상이 입회를 해야 하며, 집행 시 집행관이 인도명령결정문 또는 집행권원을 채무자에게 보여주고 내부의 고가물건이 있다면 별도로 보관하라, 그렇지 않으면 훼손될 수 있다는 안내도 반드시 고지하게 된다. 집행개시일, 문을 열어주지 않으면 강제로 개문할 수 있다.

법무법인 온의 부동산전문변호사인 이응주 변호사는 “점유이전금지 가처분 결정을 받아 놓고 승소하는 것 외에도 실제로 명도를 강제집행할 수 있는 것이 중요하다”며 “명도소송 판결문 주문에 기재된 대로만 집행할 수 있으므로, 처음 명도소송과 점유이전금지 가처분신청을 할 때, 해당 부동산을 점유하고 있는 당사자, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 기재하여야 한다. 그렇지 않으면, 승소판결문을 받고도 실제 집행단계에서 어려움을 겪을 수 있다”고 조언한다.

보통 상가건물에 대한 명도소송 시 상가건물의 점유자가 누구인지는 사업자등록명의자를 기준으로 하고, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 하기 위해서 부동산의 표시(지번, 면적 등)를 기재하고, 명도할 부분과 범위 등의 정확한 특정을 위해 필요하다면 도면까지 첨부해야 한다.

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