구분소유 부동산이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 말한다. 한편, 구분소유권이란 구분건물 또는 구분점포를 목적으로 하는 소유권을 말하는데, 구분건물이란 1동의 건물 중에서 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 말한다. 구분점포는 1동의 건물이 법에서 정한 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분을 말한다.

구분소유권이 성립하려면 구조상, 이용상 독립성과 구분행위가 요구된다. 먼저 구분건물이 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 구조상 독립성이 있어야 한다. 구분점포의 경우 판매시설 및 운수시설로서 동 용도의 바닥면적의 합계가 1,000 제곱미터 이상이어야 하며, 경계를 명확히 알아 볼 수 있는 표지와 구분점포별로 부여된 건물 번호표지를 견고하게 붙여야 한다. 그리고 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시인 구분행위가 있어야 한다.

구분소유권의 목적인 건물부분을 전유부분이라고 한다. 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 공용부분으로 된 부속의 건물을 공용부분이라 한다. 그리고 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라 한다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이며, 전유부분과 분리처분이 금지된다. 또한 전유부분과 대지사용권은 일체성을 가진다.

여기서 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 공용부분이란 전유부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
 

한편 건물의 대지란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 또한, 집합건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 의미한다. 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 의미한다. 구분소유권의 집합체라는 의미에서는 '구분건물'이라고도 한다.

일반적으로 구분소유 부동산은 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 따라 건물과 대지사용권이 일체로 거래되며, 1동의 건물 중 해당 부동산의 층과 위치에 따라 가치에 영향을 받는다. 따라서 구분소유권의 목적이 되는 건물 및 그 부지에 대한 감정평가는 건물 및 부지를 일체로 한 거래사례가 있을 경우, 거래사례비교법을 적용한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 거래관행에 따라 전유, 공용부분 및 대지사용권의 가치를 일체로 거래된 유사 거래사례의 가격을 기초로 대상의 현황에 맞게 보정, 비교하여 구분소유권의 가액을 구하는 방법을 말한다. 이때 사례와 측, 위치별 효용이 다를 경우 층별, 위치별 효용비의 비교가 필요하다.

구분건물을 원가법으로 평가하는 경우에는 1동 전체의 가격을 산정하여 대상 구분소유권에 배분하여 감정평가할 수 있다. 1동 전체가격은 대지와 건물의 가격을 합산하여 산정한다. 1동 전체의 가격을 층별, 위치별 효용적수비율로 배분하는 것이 일체배분방법이다. 다른 방법은 토지가격을 지가배분비, 건물가격은 전유부분 면적비 등으로 배분하여 양자를 합산한다.
 

한편, 수익환원법을 적용하는 경우에는 수익성 부동산의 구분소유권 평가시 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 수익가액을 산출하는 방법을 사용한다. 간접법으로 순수익을 산정하는 경우 층, 위치가 다를 경우 층별, 위치별 효용비를 통해 임대료 격차를 조정해야 한다.

구분건물을 토지와 건물가액으로 배분하는 것도 필요할 수 있다. 특히 부가가치세 과세 목적으로 토지는 면세, 건물은 과세이기 때문에 구분이 필요할 수 있다. 구분건물의 경우 거래관행상 건물과 토지의 가액을 분리하는 것이 어렵지만 가능은 하다. 토지와 건물의 가액을 배분하는 방법으로는 적정한 비율을 적용하여 배분하는 방법, 토지 또는 건물의 가액을 구하여 일체의 가액에서 배분하는 방법이 있다. 또한 대상물건이 소재한 인근지역을 조사하여 합리적인 배분비율을 산출할 수 있는 경우에는 그 비율을 적용하여 배분할 수도 있다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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