주거용 오피스텔에 대한 취득세 과세

오피스텔을 주거용으로 사용하면 세법상 주택이 되는 경우가 많습니다. 개정 지방세법에서는 주거용 오피스텔도 주택으로 취급하여 주택 수에 포함하도록 하고 있습니다.

1. 오피스텔에 대한 취득세

- 오피스텔 분양권인 경우

오피스텔이 분양권 상태인 경우에는 취득세를 부담하지 않습니다. 분양권은 부동산 자체가 아니기 때문입니다.

- 오피스텔을 취득한 경우

오피스텔을 취득한 경우에는 주택에 대한 세율이 아닌 일반건물에 대한 취득세율 4%가 적용됩니다. 따라서 오피스텔이 업무용이든 주거용이든 무조건 세율은 4%가 적용된다는 점을 확인해야 합니다.

2. 오피스텔과 주택 수 산입

오피스텔을 보유한 경우에는 취득세 세율 산정에 있어서 주택 수에 산입됩니다. 다만, 여기서 오피스텔은 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 것에 한합니다. 따라서 업무용 오피스텔은 해당사항이 없습니다.

1) 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 그 이전에 계약된 것은 주택 수에 포함되지 않습니다. 참고로 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산입합니다. 한편 2020. 8. 12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020. 8. 12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우에는 지방세법 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법 시행 전에 취득한 경우에 해당하므로 주택 수에 포함하지 않습니다.
 

2) 오피스텔 분양권은 주택 수에 산입되지 않습니다.

분양권 상태에서는 해당 물건이 주택인지 아닌지 구분하기가 어렵습니다. 따라서 주택 수에 산입하지 않습니다. 향후 잔금을 치른 후에 이 부분을 체크해 볼 필요가 있습니다.

3) 시가표준액이 1억 원 이하는 주택 수에서 제외됩니다.

증여에 따른 취득세 과세

2020년 8월 12일 이후부터 가족 간에 주택을 증여받게 되면 이에 대해 12%로 취득세를 내야 합니다. 다만, 무조건 이 세율을 적용하는 것은 아닙니다. 따라서 증여하기 전에 얼마의 세율이 적용되는지 체크해 보아야 합니다.

지방세법 제13조의2 제2항에서는 증여취득 등에 대한 취득세율을 정하고 있습니다.
 

② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

1) 증여에 따른 취득세 중과세율 12%는 조정대상지역 내의 주택에 한합니다. 따라서 비조정대상지역 내의 주택을 증여하면 증여자의 주택 수와 무관하게 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 이는 지방의 주택에 대한 정책적 혜택입니다.

2) 조정대상지역 내의 주택 중 일정 가액 이상의 주택에 대하여 적용합니다. 여기서 일정 가액은 주택 전체에 대한 시가표준액 3억 원을 말합니다. 따라서 남편이 아내에게 지분을 증여한 경우에도 전체 주택의 시가표준액이 3억 원 이상이면 취득세 중과세가 적용될 수 있습니다.
 

3) 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다. 여기서 대통령령이 정하는 경우란 지방세법 시행령 제28조의6 (중과세 대상인 무상취득) 제2항에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 1세대 1주택을 소유한 자로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우

- 법 제15조에 따른 세율의 특례 적용대상(합병으로 인한 취득 등)에 해당하는 경우

따라서 증여자가 1세대 2주택 이상이 되어야 증여에 따른 취득세 중과세가 적용됩니다. 그 결과 앞의 요건을 모두 충족하면 증여에 따른 취득세율이 12%가 됩니다. 농특세, 지방교육세를 포함하면 약 12.4% 정도의 세율이 적용되는 셈입니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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