감정평가 실무기준 610-1.7.14 제1항에 따르면, 건물 등의 건축을 목적으로 농지전용하거나 산지전용허가를 받거나 토지의 형질변경허가를 받아 택지 등으로 조성 중에 있는 토지는 (i) 조성 중인 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 감정평가하며, (ii) 조성 중인 상태재로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 조성 전 토지의 소지가액, 기준시점까지 조성공사에 실제 든 비용상당액, 공사진행정도, 택지조성에 걸리는 예상기간 등을 종합적으로 고려하여 감정평가한다고 규정하고 있다.
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또한, 제2항에서는 <도시개발법>에서 규정하는 환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 토지는 (i) 환지처분 이전에 환지예정지로 지정된 경우에는 환지예정지의 위치, 확정예정지번, 면적, 형상, 도로접면상태와 그 성숙도 등을 고려하여 감정평가하며(다만, 환지면적이 권리면적보다 큰 경우로서 청산금이 납부되지 않은 경우에는 권리면적을 기준으로 함), (ii) 환지예정지로 지정 전인 경우에는 종전 토지의 위치, 지목, 면적, 형상, 이용상황 등을 기준으로 감정평가한다고 명시하고 있다.
제3항에서는 <택지개발촉진법>에 따른 택지개발사업시행지구 안에 있는 토지는 그 공법상 제한사항 등을 고려하여 (i) 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 제2항 제1호 본문을 준용하되, 해당 택지의 지정용도 등을 고려하여 감정평가하고, (ii) 택지로서의 확정예정지번이 부여되기 전인 경우에는 종전 토지의 이용상황 등을 기준으로 그 공사의 시행정도 등을 고려하여 감정평가하되, <택지개발촉진법> 제11조 제1항에 따라 용도지역이 변경된 경우에는 변경된 용도지역을 기준으로 한다고 규정한다.
결국 택지 등으로 조성 중에 있는 토지는 (i) 조성 중인 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우와 (ii) 그렇지 않은 경우로 나누어 평가하게 된다. (i)의 경우에는 조성 중인 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 비교방식 등을 통하여 감정평가가 가능하므로, 일반적인 토지의 감정평가방법에 따라 감정평가하며, (ii)의 경우에는 원가법을 활용하는 것과 개발법을 활용하는 것을 고려해 볼 수 있다.
먼저 원가법을 활용하는 경우를 생각해 보자. 조성 중인 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 비교방식의 적용이 어려울 수 있는 반면, 원가방식의 적용이 신뢰성이 높을 수 있다. 따라서 조성 전 토지의 소지가액, 기준시점까지 조성공사에 실제 들어간 비용상당액, 공사진행정도, 택지조성에 소요되는 예상 기간 등을 종합적으로 고려하여 감정평가한다. 토지의 감정평가를 원가법을 기준으로 하는 경우 일반적으로 가산방식과 공제방식이 활용될 수 있다.
다음으로 개발방식을 활용하는 경우를 생각해 보자. 대상토지를 개발했을 경우 예상되는 총 매매가격의 현재가치에서 개발비용의 현재가치를 공제한 값을 토지가치로 하는 방법으로서, 현금흐름할인분석법의 절차를 이용하여 개발대상 토지의 가액을 산정하게 된다. 물리적, 경제적, 법률적으로 분할 가능한 최적의 획지수를 분석한 후에 분할된 획지의 시장가치와 개발에 소요되는 제비용을 계산하여 개발에서 분양이 완료될 때까지의 매 기간의 현금수지를 예측하고 이를 현재가치로 할인하여 개발대상토지의 가액을 산정한다.
환지방식에 의한 사업시행지구 안에 있는 토지의 경우에는 환지처분 이전에 환지예정지로 지정되었다면 환지예정지의 위치, 확정예정지번, 면적, 형상, 도로접면상태와 그 성숙도 등을 고려하여 감정평가하지만 획지면적이 권리면적보다 큰 경우로서 청산금이 납부되지 않은 경우에는 권리면적을 기준으로 한다. 만약 환지예정지로 지정되기 전인 경우라면 종전 토지의 위치, 지목, 면적, 형상, 이용상황 등을 기준으로 감정평가하면 된다.
택지개발사업시행지구 안에 있는 토지는 확정예정지번이 부여된 경우에는 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 택지로서의 위치, 확정예정지번, 면적, 형상 등을 고려하여 평가하고, 확정예정지번이 부여되기 전인 경우에는 종전 토지의 이용상황 등을 기준으로 그 공사의 시행정도 등을 고려하여 감정평가하게 된다.
곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
