나가라는 집주인과 못나간다는 세입자. 거주지를 둘러싼 법적 다툼이 매년 늘고 있다. ‘2021 사법연감’에 따르면 지난해 동안 민사소송에서 명도소송이 가장 많은 것으로 나타났다. 심급별로는 1심 3만3729건, 항소심 2453건, 상고심 499건으로 집계됐다.
명도소송이란 세입자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거부하고 비우지 않았을 때 집주인이 나가라는 취지로 제기하는 소송이다. 임대차3법이 시행된 지 1년이 지났지만 부동산 가격이 급등하면서 명도소송을 통해 갈등을 해결하려는 이들이 늘고 있다. 실제 2017년부터 2020년까지 명도소송 1심은 3만건 이상이 접수됐다.
김효식 일산 부동산전문 변호사(법무법인 통일)는 “세입자가 정당한 권한이 없음에도 부동산을 점유하거나, 계약 사항에 대한 이견이 좁혀지지 않는다면 임대인은 명도소송을 통해 정상화를 기대해 볼 수 있다”며 “법원 판결을 통해 강제퇴거 조치를 취할 수 있으며 집행관을 동원해 집기류나 물건을 온전히 들어낼 수 있다”고 말했다.
임대인 입장에서 명도소송을 신속히 진행하기 위해선 임차인에게 부동산 계약이 종결됐거나, 해당 부동산에 대한 권리가 사라졌음을 통지해야 한다. 만약 계약 만료 시점이 임박한 상황에서 계약을 해지하고자 한다면 임대인은 임대차계약이 만료되기 6개월~1개월 전까지 계약해지에 대한 입장을 전달해야 한다. 이 시기까지 계약해지에 대한 통고를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이뤄진다. 계약 종결을 통지하고 문자나 내용증명과 같은 증거를 확보하는 것이 중요하다.
명도소송은 명확한 권리를 가지고 진행되는 소송이기 때문에 다른 소송에 비해 항소율이 낮은 편이다. 처음 소송을 진행하는 단계서 면밀한 준비가 필요하다. 소제기에 앞서 점유이전금지가처분, 처분금지가처분 등의 필요한 보전처분을 해두어야 승소 확정판결을 받은 뒤 빠른 강제집행을 진행할 수 있다.
명도소송이 부담스럽다면 제소전화해조서제도를 활용할 수 있다. 이 제도는 소송을 진행하기 전에 당사자들이 판사 앞에서 만나 협의하고 화해를 하는 절차다. 모든 케이스에 제소전화해조서제도가 적용되는 것은 아니다. 해당될 경우 명도소송 절차를 거치지 않고 강제집행을 할 수 있어 시간과 비용을 아낄 수 있다.
끝으로 김효식 변호사는 “일부 임대인 중 부동산을 돌려받기 위해 임차인이 점거하고 있는 집에 무단으로 들어가는 사례가 있다. 계약 기간이 종료됐을지라도 임차인이 자리를 비우지 않고 부동산을 점유하고 있다면 되려 무단침입으로 법적 처벌을 받을 수 있다”면서 “이 같은 행동을 피하고 반드시 적법한 법적 절차를 밟아 대응해야 한다”고 당부했다.
