[곽상빈 회계사의 부동산 절세 9] 조합원입주권에 대한 취득세 과세에 대해
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[곽상빈 회계사의 부동산 절세 9] 조합원입주권에 대한 취득세 과세에 대해
  • 곽상빈
  • 승인 2021.12.21 18:03
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조합원 입주권에 대한 취득세

재건축 혹은 재개발 사업에서 발생하는 조합원 입주권도 취득세를 주의해야 합니다.

조합원 입주권은 재건축이나 재개발사업 또는 소규모재건축사업에 의해 조합원들이 가지고 있는 주택을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 입주권은 분양권과는 발생의 근거와 방식이 다르기 때문에 지방세법상 적용에 있어서도 차이를 보이게 됩니다.

입주권에 대한 취득세

<strong>곽상빈</strong><br>변호사/공인회계사/감정평가사
곽상빈
변호사/공인회계사/감정평가사

1. 입주권 취득 단계의 이슈

입주권을 보유하는 과정은 크게 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 주택 보유 중에 관리처분계획인가를 받아 입주권을 보유한 경우(원조합원), 그리고 원조합원으로부터 입주권을 승계취득한 경우(승계조합원)으로 나누어집니다. 따라서 원조합원은 이미 주택을 취득할 때 취득세를 냈기 때문에 입주권에 대해서는 별도의 취득세를 내지 않습니다.

그러나 승계조합원은 취득세를 내야 합니다. 다음과 같습니다.

주택 멸실 전에 주택을 취득한 경우: 주택에 대한 취득세(일반세율 또는 중과세율)

주택 멸실 후에 나대지를 취득한 경우: 대지에 대한 취득세(4%) -> 여기서 쟁점은 1주택자가 재건축 등이 예정된 주택을 취득하여 일시적 2주택으로 일반세율을 적용받고자 할 때 ‘종전 주택을 언제까지 팔아야 하는지 입니다. 이에 대해서는 명확한 규정이 없으니 국세청 질의회신 등을 통하여 확인해볼 필요가 있습니다.
 

2. 입주권이 주택으로 완공된 경우 이슈

입주권이 주택으로 완성되는 때에는 건물분에 대해서는 취득세를 내야 합니다. 이때 취득세는 원시취득에 해당하는 2.8%의 세율이 적용됩니다. 따라서 이 경우에는 취득세 중과세가 적용될 여지가 없습니다.

조합원 입주권과 주택 수 산입

조합원 입주권을 보유한 경우에는 아래와 같이 주택 수가 산정됨에 유의해야 합니다.

우선, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원 입주권(분양권, 오피스텔 포함)은 주택 수에 포함됩니다.

또한, 가격을 따지지 않고 주택 수에 포함합니다. 주택 수에 산정되는 조합원 입주권(분양권, 오피스텔 포함)은 가격을 불문하고, 이는 시가표준액 1억 원 이하인 주택과 오피스텔이 제외되는 것과 차이가 있습니다.

마지막으로, 조합원에 의하여 완성된 주택에 대한 취득세율 결정 시 주택 수 산정하는 경우 원시취득으로 보아 완공된 주택에 대해서는 2.8%의 세율이 적용되고 끝납니다. 원시취득은 중과세율 적용이 없으며, 다른 주택의 중과세 적용을 위한 주택 수에는 포함됩니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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