감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항에서 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하도록 규정하고 있다. 제2항에서 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정 평가할 수 있다고 하여 현황평가의 예외를 규정하고 있다.

그 예외사유로는 제1호에서는 법률에 다른 규정이 있는 경우를, 제2호에서는 의뢰인이 요청하는 경우를, 제3호에서는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우를 규정하고 있으며, 감정평가에 관한 규칙 제6조 제3에서는 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다.

이와 더하여 감정평가 실무기준 300-5.3에서는 현황평가의 예외로 조건부평가를 하는 경우에는 (i) 감정평가조건의 내용, (ii) 감정평가조건을 부가한 이유, (iii) 감정평가 조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토사항, (iv) 해당 감정평가가 감정평가조건을 전제로 할 때에만 성립할 수 있다는 사실을 감정평가서에 기재하도록 하고 있다.

물론 감정평가 실무기준 현황기준 원칙을 천명하고 있다. 감정평가 실무기준 400-2.2에서 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한 상태를 기준으로 한다고 규정하고 있고, 조건부 평가는 예외임을 규정하고 있다.

그렇다면 현황기준 원칙이 구체적으로 무엇일까.

감정평가를 함에 있어서 “기준시점 당시 대상물건의 이용상황과 공법상 제한상태를 기준으로”감정평가 하는 것을 말한다. 다시 말해, 현황기준 원칙은 대상물건의 상태, 구조, 이용방법, 제한물권의 부착과 환경 점규 등을 기준시점 현재 주어진 대로 감정평가 하는 것이다. 검정평가액은 시간의 흐름에 따라 달라질 수 있기 때문에 감정평가를 할 때에는 기준시점을 기재하며, 감정평가업자는 의뢰인의 요청이 없는 경우에는 가격조사를 완료한 날짜를 기준으로 평가하게 된다.
 

현황으로 인정되지 않는 경우는 어떠한 경우일까.

우선 대상물건의 이용상황이 일시적으로 최유효이용에 미달하는 경우에는 이를 현황으로 보지 아니한다. 이러한 경우에 대상물건의 최유효이용을 기준으로 감정평가 하되 최유효이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려해야 한다. 감정평가는 원칙적으로 최유효이용을 전제로 하는 가치를 측정하기 때문에 일시적으로 이에 못미치는 경우에는 최유효이용으로 전환하는 비용을 고려한다. 한편 대상물건을 불법적으로 이용하는 경우에는 합법적인 이용상황을 기준으로 감정평가하며 합법적인 이용으로 전환되는 비용을 고려해야 한다.

예외적으로 조건부 평가를 하는 구체적인 경우는 어떠한가

감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항 제1호의 법령에 다른 규정이 있는 경우 조건부 평가가 가능하다고 되어 있는데 구체적인 예로는 토지보상법 제70조의 개발이익을 배제하기 위해 공시지가를 과거 시점의 것으로 하여 평가하는 것을 들 수 있다. 또한, 동법 제6조 제2항의 의뢰인이 요청하는 경우의 구체적인 예로는 도시계획의 실시여부, 환경의 개량, 건물의 증개축을 상정하는 것처럼 의뢰인이 요구하는 경우 그 합리성, 적법성, 실현가능성을 추가 검토하여 조건부 평가를 하게 된다. 이때에는 당연히 사회적 타당성이 있는지, 자료 수집이 가능한지도 추가로 검토하게 된다.

조건부 감정평가와 관련한 리딩 판례로는 다음과 같은 판례가 있으니 참고하기 바란다.

대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두14715 판결 [징계처분취소] [공2012상,882]

[판결요지]

[1] 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙의 취지를 종합해 볼 때, 감정평가사가 대상물건의 평가액을 가격조사 시점의 정상가격이 아닌 특수한 조건을 반영한 가격 또는 현재가 아닌 시점의 가격을 기준으로 정하는 경우에는, 반드시 그 조건 또는 시점을 분명히 하고, 특히 특수한 조건이 수반된 미래 시점의 가격이라면 그 조건과 시점을 모두 밝힘으로써, 감정평가서를 열람하는 자가 제시된 감정가를 정상가격 또는 가격조사 시점의 가격으로 오인하지 않도록 해야 한다.

[2] 감정평가에 관한 규칙 제8조 제5호, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제37조 제1항 및 관계 법령의 취지를 종합해 보면, 감정평가사는 공정하고 합리적인 평가액의 산정을 위하여 성실하고 공정하게 자료검토 및 가격형성요인 분석을 해야 할 의무가 있고, 특히 특수한 조건을 반영하거나 현재가 아닌 시점의 가격을 기준으로 하는 경우에는 제시된 자료와 대상물건의 구체적인 비교·분석을 통하여 평가액의 산출근거를 논리적으로 밝히는 데 더욱 신중을 기하여야 한다. 만약 위와 같이 하는 것이 곤란한 경우라면 감정평가사로서는 자신의 능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우로 보아 대상물건에 대한 평가를 하지 말아야 하지 구체적이고 논리적인 가격형성요인의 분석이 어렵다고 하여 자의적으로 평가액을 산정해서는 안 된다.

[판결 이유]

1. 감정평가규칙 제7조와 관련한 상고이유 주장에 대하여

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)은 부동산 등의 적정한 가격형성의 도모 등을 그 목적으로 하고 있고 이를 위해서 감정평가사의 자격을 갖추어 등록 및 사무소 개설신고를 한 감정평가업자만이 감정평가업을 할 수 있도록 하고 있으며, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준을 국토해양부령으로 정하도록 하였다. 이에 따라 제정된 「감정평가에 관한 규칙」(이하 ‘감정평가규칙’이라 한다)은 감정평가업자가 평가업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하고, 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 등에는 평가하여서는 아니 됨을 기본윤리로 정하고 있다(제2조). 또한 대상물건에 대한 평가액은 정상가격으로 결정함을 원칙으로 하되 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격으로 결정할 수 있다고 하고(제5조), 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 하되 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정하도록 하고 있으며(제7조), 감정평가서에는 평가조건, 가격시점·조사시점 및 작성일자, 평가가액의 산출근거 등을 기재하도록 정하고 있다(제9조).

이러한 관계 법령의 취지를 종합하여 볼 때, 감정평가사가 대상물건의 평가액을 가격조사 시점의 정상가격이 아닌 특수한 조건을 반영한 가격 또는 현재가 아닌 시점의 가격을 기준으로 정하는 경우에는, 반드시 그 조건 또는 시점을 분명히 하고, 특히 특수한 조건이 수반된 미래 시점의 가격이라면 그 조건과 시점을 모두 밝힘으로써, 그 감정평가서를 열람하는 자가 그 제시된 감정가를 정상가격 또는 가격조사 시점의 가격으로 오인하지 않도록 하여야 한다.
 

원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 감정평가서에는 통상의 경우 가격시점이 기재되는 부분에 ‘조사시점 2006. 4. 11.’이라는 기재만이 있을 뿐 가격시점이 일자로 특정되어 있지 않고, 원고의 주장처럼 2013년이 가격시점이라고 볼 만한 기재도 찾아볼 수 없으며, 이 사건 감정평가서 중 제5항 현금흐름표 부분은 물류단지 사업과 관련한 2013년까지의 예상 현금흐름을 기재한 것에 불과하여 가격시점을 명확히 기재한 것이라고 볼 수 없으므로, 원고는 이 사건 감정평가를 함에 있어 감정평가규칙 제7조를 위반한 것이라고 판단하였다.

앞에서 본 법리에 비추어 볼 때 원심의 이러한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 감정평가규칙 제7조의 해석 등에 관한 법리오해나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실인정을 한 위법 등은 없다.

2. 부동산공시법 제37조 제1항과 관련한 상고이유 주장에 대하여

감정평가업자가 구체적인 평가작업을 할 때 준수하여야 할 절차를 규정하고 있는 감정평가규칙 제8조는 제5호에서 ‘자료검토 및 가격형성요인의 분석’을 하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산공시법 제37조 제1항은 감정평가업자는 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 한다고 규정하고 있다.

위 두 규정과 앞서 본 관계 법령의 취지를 종합하여 보면, 감정평가사는 공정하고 합리적인 평가액의 산정을 위하여 성실하고 공정하게 자료검토 및 가격형성요인의 분석을 하여야 할 의무가 있고, 특히 특수한 조건을 반영하거나 현재가 아닌 시점의 가격을 기준으로 하는 경우에는 제시된 자료와 대상물건의 구체적인 비교·분석을 통하여 평가액의 산출근거를 논리적으로 밝히는 데 더욱 신중을 기하여야 한다. 만약 위와 같이 하는 것이 곤란한 경우라면 감정평가사로서는 자신의 능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우로 보아 대상물건에 대한 평가를 하지 말아야 하는 것이지, 구체적이고 논리적인 가격형성요인의 분석이 어렵다고 하여 자의적으로 평가액을 산정하여서는 아니 된다.

원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 감정평가서에서 인근 공장용지 공시지가와 인근 공업단지의 시세를 기초로 40만 원/㎡~90만 원/㎡으로 범위를 정하여 2013년경의 이 사건 토지의 단가가 최소한 60만 원/㎡ 정도 될 것으로 평가하면서도 그 평가액의 산출근거에 대해서는 이 사건 토지의 위치와 물류단지로서의 개발가능성 등을 개략적, 반복적으로 기재해 두었을 뿐이고 정작 가격자료라며 제시한 위 공장용지와 공업단지의 구체적인 형상 등에 관한 기재는 없고, 물류단지로 개발될 예정이라는 이 사건 토지와는 그 용도가 다른 위 공장용지와 공업단지가 어떠한 측면에서 이 사건 토지와 가격평가상 비교가 가능한지를 구체적으로 판단할 만한 자료도 제시한 바가 없으며, 이에 대한 적절한 분석도 없다고 하였다. 나아가 원심은, 이 사건 토지가 미래에 어떻게 개발될지 확정되지 않아 일반 감정평가와 같이 개별요인분석 및 비교를 명확히 할 수는 없지만, 인근 토지 등의 공시지가 및 시세를 기준으로 구체적인 가격산정을 한 이상, 획지조건, 환경조건 등 가능한 개별요인분석 및 비교는 필요하다 할 것인데, 원고는 이 사건 토지에 대한 가격자료 검토 및 가격형성요인 분석을 제대로 하지 않은 것으로 보이고, 결국 감정평가규칙 제8조 제5호에서 규정한 자료검토 및 가격형성요인 분석을 함에 있어 부동산공시법 제37조 제1항에서 규정한 성실의무를 위반하였다고 판단하였다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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