내년 초까지 수도권에서 전에 없던 토지보상금이 풀릴 것이라는 전망이 나왔다. 그 가운데 토지보상으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 수십조 원을 웃도는 토지보상금 규모. 문제는 합의 보상 과정에서 누군가는 손해를, 누군가는 혜택을 본다는 점이다.
법무법인 도시와 사람 이승태 대표변호사는 “개발, 그 기저에는 결국 사람이 있다”며 “토지보상, 환경, 부동산, 건설 등 전반적인 법률을 알고 대응해야 손해를 줄일 수 있을 것”이라고 강조한다.
그렇다면 현 시점에서 토지수용, 토지보상, 환경과 부동산 문제를 바라보는 시선은 어떨까. 이승태 변호사와의 질의응답을 통해 자세히 알아본다.
Q. 토지수용, 토지보상이란 정확히 무엇인가.
토지수용이란 특정한 공공사업에 제공하기 위해 법률에 정한 절차를 거쳐 강제적으로 국가, 지방자치단체, 공공단체가 토지소유권을 취득하는 것을 말합니다. 토지수용법이 적용되며, 원칙적으로 사업 인정을 받고, 공고와 통지가 된 뒤 관계자간에 협의가 성립되어야 가능합니다.
토지보상이란 공익사업 시행으로 인해 토지 소유자, 관계인 등이 입은 손실을 보상하는 절차를 말합니다. 토지보상은 공익사업 결정 후 보상 물건 조사, 보상계획 공고, 보상금액 산정, 보상 개시 절차를 따릅니다.
Q. 토지보상금은 어떻게 산정되나?
토지소유자가 추천하는 감정평가업자가 포함되는지 여부에 따라 3인 또는 2인의 감정평가업자가 보상금액을 산정하고, 이를 산술평균한 금액을 보상금액으로 결정합니다. 토지 보상금 산정의 신뢰성 제고를 위해 감정 평가 시 토지소유자나 관계인이 입회할 수 있습니다. 토지소유자 등에게 보상 금액 및 보상 내역에 대해 개별 통지하고, 협의보상이 성립되면 소유권 이전, 보상금 지급이 진행되지만 협의가 불성립할 경우 수용재결 절차로 나아갑니다.
토지보상 금액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로, 공시 기준일로부터 가격 시점까지의 지가변동률, 토지 이용계획, 위치나 형상, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
Q. 기억에 남는 토지보상 관련 소송 사례는?
최근 수임한 하천 편입토지 미지급용지 보상 사건이 있습니다. 서울 A지역의 한 하천용지 공유자에게 위임받아 진행한 사건으로, 해당 지역에서 60년대에 하천 개수공사를 진행하였습니다. 당시 이 사건 토지는 하천에 편입되었는데, 이에 대한 손실보상이 없는 상태였습니다. 위임인들의 지속적인 요구에도 보상은 전혀 이루어지지 않았고, 이에 법무법인 도시와사람에 사건을 의뢰한 것입니다.
법무법인 도시와 사람 토지보상팀은 A지역 관할 구청을 상대로 공문을 발송해 수 십년전의 하천 개수공사 자료를 요청하고, 위임인들을 위한 보상협의절차를 진행할 것을 요청했습니다. 관할 구청은 이런 요구를 거부했고, 법무법인 도시와 사람은 서울특별시지방토지수용위원회에 수용재결 신청을 했습니다. 이후 재결에 불복하여 중앙토지수용위원회에도 이의신청을 하였습니다. 지속적인 이의신청 끝에 토지 등 하천편입 토지 보상을 위한 예산을 배정받았고, 그 예산을 통해 이 사건 토지에 대한 보상절차를 진행할 수 있었습니다.
본 사건의 토지보상을 받기 위해서는 지방자치단체의 예산 마련을 이끌어 내는 것이 관건이었고, 이를 신속하게 파악하여 공문을 보내거나 토지수용위원회 재결을 거치는 등 적극적이고 정확한 대응을 할 수 있었습니다.
Q. 토지보상, 원하는 결과를 얻기 위한 노하우가 있다면?
앞선 사례처럼 토지보상 절차는 사안에 따라 대응 전략이 달라집니다. 이는 관련 법률과 제도에 대한 이해, 경험과 노하우에서 비롯됩니다.
토지보상 조사부터 금액 산정까지 전략적으로 이루어지는 부분입니다. 소중한 재산을 지킬 수 있는 방법에 대해 깊이 고민해 보시고, 어려운 부분이 있다면 신뢰할 수 있는 법무법인에 상담을 하여 손실을 최소화하시기 바랍니다.
참고로 이승태 대표 변호사가 이끄는 법무법인 도시와 사람은 각 분야마다 전문팀을 운영하고 있다. 토지보상팀은 이승태 변호사와 김현성 변호사가 이끌어가고 있으며 다수의 토지보상 소송과 토지관련 분쟁을 다루고 있다. 또한 재개발과 재건축 관련한 보상과 이축권, 환매권 등 다수의 권리 구제 분양에서 의뢰인의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있다는 설명이다.
