취득세 세율 결정의 핵심, 주택 수 산정

취득세 세율을 결정할 때 주택 수 산정에 대하여 현행 지방세법 시행령 제28조의4를 살펴보자.

제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

② 제1항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

③ 제1항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.
 

④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.

1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

나. 제28조의2제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

다. 제28조의2제4호에 해당하는 주택

라. 제28조의2제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.

마. 제28조의2제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조제2항제2호의 요건을 충족하는 주택

2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔

[본조신설 2020. 8. 12.]

위 신설된 조항에서 특히 중요한 의미를 가지는 것이 제1항과 제5항이고 상당히 복잡합니다. 다음과 같이 분석해 봅시다.
 

제28조의4 제1항에서는 주택 수 산정에 대한 기준을 정하고 있습니다.

세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원 입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 의미합니다.

주택에 대한 취득세율 결정 시 주택 수 산정은 해당 주택의 취득일 현재에 해당 취득자가 소유하고 있는 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔의 수를 더하여 산정합니다. 다만, 주택을 제외한 분양권 등은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것에 한합니다.

조합원 입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원 입주권 또는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.

주택 수는 원칙적으로 취득일(잔금청산일 등)을 기준으로 파악합니다. 따라서 3주택자가 3주택을 모두 정리한 후에 새로운 주택을 취득하면 1주택자에 해당하므로 1~3%의 세율이 적용됩니다. 신규 주택에 대한 취득세 중과세는 해당 주택의 취득일 현재의 주택 수를 기준으로 적용되기 때문입니다. 하지만 입주권과 분양권에 의해 취득한 주택의 경우에는 입주권과 분양권의 취득일(잔금)을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 다만, 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.(계약일 기준으로 주택수를 산정한다면 중과세율이 적용되는 시기가 앞당겨져 납세의무자에게 불리한 조항이라는 의견이 있음)

2. 제28조의4 제5항의 경우에는 공시가격 1억 원 이하인 주택이나 오피스텔, 농어촌주택, 가정어린이집 등은 주택 수에 포함되지 않습니다.

3. 기타 지분소유 주택(분양권 등 포함)도 1주택으로 봅니다. 다만, 동일세대원은 1주택으로 봅니다. 예를 들어 부부가 공동명의로 보유하고 있는 주택이나 분양권 등은 1개의 주택 등이 됩니다. 다만, 세대분리된 자녀의 경우에는 각각 1주택이 될 수 있습니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
​​​​​​​