감정평가 실무기준 610-1.7.12에 따르면, 지적도상 공로에 접한 부분이 없는 토지(맹지)는 민법 제219조에 따라 공로에 출입하기 위한 통로를 개설하기 위해 비용이 발생하는 경우에는 그 비용을 고려하여 감정평가한다고 규정되어 있다.
변호사/공인회계사/감정평가사
여기서 맹지란 지적도상 공도에 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 맹지는 원칙적으로 도로와 직접 접하지 않고 주위가 모두 타인의 토지로 둘러싸여 있어 건축법상 대지가 될 수 없는 토지를 말한다.
맹지는 건물부지로 이용되지 않는 한, 그리고 진입로의 개설 가능성이 없는 한 가치가 낮은 토지가 된다. 맹지는 경우에 따라서 주위 토지의 이용상태에 따라 상당히 높은 가격으로 매수될 가능성도 있지만, 이러한 가치의 실현은 인접지 토지소유자에게 맡겨져 있다고 볼 수 있다. 따라서 맹지의 가치 실현 여부는 수동적이고 또한 불확실하다.
이러한 맹지의 감정평가는 우선 현황평가원칙에 충실해야 한다.
맹지의 이용상황이 농지, 임야, 농가주택에 부속된 텃밭 등인 경우 현재 상태로 이용함에 문제가 없고 그러한 이용이 인근지역의 상황으로 보아 최유효이용인 경우, 현황 맹지로서의 이용에 따른 가치를 기준하여 감정평가하는 방법이다. 이러한 현황평가는 건축물의 건축 가능성이 상대적으로 낮은 읍면지역의 농경지대, 산림지대 등에 소재하는 맹지의 평가에 활용된다. 반드시 농경지대, 산림지대 등이 아니더라도 진입로 개설이나 인접토지 합병을 전제로 한 접근이 수월하지 않을 경우에 일반적으로 적용할 수 있는 방법인 것이다.
한편, 진입로가 있다고 가정한 후에 진입로 개설비용을 감안하여 감정평가하는 방법이 있다.
도로개설의 가능성이 높을 경우 진입로 개설을 전제로 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구한 후, 도로개설비용을 공제하여 최종 감정평가액을 결정하는 방법이 있다. 진입로 개설에 소송 등으로 인하여 장기간이 소요될 것으로 예상된다면, 진입로 개설 실현시기까지의 기회비용을 감안하여 적정한 할인율로 할인하여 현재가치를 구한다. 그리고 도로개설의 현실성을 고려하여 적정한 감가율로 보정하여 감정평가액을 구할 수 있다.
또한, 인접토지 합병 조건부 감정평가를 할 수 있다.
해당 맹지와 인접한 토지 중 합병의 가능성이 가장 높은 토지를 매수한다고 가정한 후에 해당 맹지와 인접토지를 합한 일단의 획지를 기준한 평가액에서 합병 전 인접 토지 평가액을 공제하고 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정할 수 있다.
맹지를 평가하는 경우에는 주의해야할 사항이 다음과 같이 몇가지 있다.
(i) 관습상의 도로가 개설되어 있는 경우, 지적도상 도로가 없는 맹지라 할지라도 관습상의 도로가 개설되어 있는 경우, 이용상 제약에 따른 맹지로서의 감가를 상당히 낮은 수준으로 판단할 수 있으나 관습상의 도로가 현황도로로 인정받을 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요하다.
(ii) 도로개설 가능성이 높은 맹지의 경우에는 현재 도로에 접해 있지는 않지만 지적도상 구거에 접해 있거나 구거가 있었던 사실이 인정되면 해당 토지를 관할하는 지자체로부터 구거점용허가를 받을 수 있어 해당 구거를 진입로로 활용하면 도로에서 직접 진입이 가능해지고 이러한 토지는 점용허가비, 포장비용 등을 부담해야 맹지에서 벗어날 수 있다는 점을 고려하여 감정평가해야 한다.
(iii) 인접 토지가 동일인 소유인 경우, 해당 토지는 맹지이나 인접 토지와 동일인 소유이고 인접 토지를 통하여 출입하며 해당 토지의 사용 수익 등에 제한이 없는 경우에는 감가에 유의하여야 한다.
곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
