최근 서울의 한 지자체가 개발행위허가 신청을 희망하는 주민과 업무관계자 등의 이해를 돕기 위해 ‘종로구 개발행위허가 업무편람’을 제작하고 공개해서 화제가 됐다.
‘개발행위허가’는 개발과 보전이 조화를 이룰 수 있도록 국토관리의 지속가능성과 토지에 대한 정당한 재산권 행사를 보장하는 제도다. 토지의 경제적 이용과 환경 보전을 도모하는데 그 목적이 있다.
이렇듯 공익적 차원의 합리적인 토지이용을 위한 토지개발행위는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 개발행위허가의 기준에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.
법무법인 청맥의 남성원 건설전문변호사는 “개발행위허가는 건축을 시작하기 전 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려해 허가여부를 결정하여 난개발을 방지하고 국토를 계획적으로 관리하는 데 목적이 있다.”고 설명했다.
이어 “그러나 법에서 구체적 사항을 검토하기 위해서는 국토계획법, 서울특별시 도시계획 조례 등을 면밀히 파악해야 하지만 이러한 내용들이 모두 분산돼 있어 반드시 건설개발행위변호사의 도움을 받는 것이 좋다.”고 덧붙였다.
기본적으로 건축물의 건축은 건축법 상 건축허가의 대상이면서 국토계획법 상 개발행위허가의 대상이다. 그래서 허가 기준도 굉장히 까다로우며. 국토계획법 제58조 제1항은 “허가권자가 개발행위허가의 신청내용이 ‘기준에 맞는 경우에만’ 개발행위허가 또는 변경허가를 할 수 있다”고 못 박고 있다.
그 기준은 5가지로 나뉜다. ① 개발행위 규모제한 ② 도시계획 고려 ③ 도시계획사업에 지장 없을 것 ④ 주변지역의 토지이용실태 등을 고려할 것 ⑤ 기반시설의 설치나 용지확보계획이 적절할 것이다. 모두 개발행위를 허가사항으로 두고 있는 취지에 맞는 규제라 할 수 있다.(국토계획법 제58조 제1항).
이 조항에선 드러나 있지 않지만 기반시설과 건축물을 연결하는 가장 중요한 도로도 사전에 충분히 고려돼야 하는 문제다. 즉, 진입도로가 건축법에 적합하게 확보되어야 한다는 것이다.
건축물의 규모도 기존의 기반시설의 수준에 맞아야 하는 건 물론이다. 왜냐하면 소규모 도로, 하수도만 설치된 지역에 대규모 상업시설이 들어선다면 기존의 기반시설로는 기능이 어렵기 때문이다.
이렇게 내용이 추상적이다 보니 국토계획법 시행령 제56조 제4항에서 조금 더 구체화 하는 조문을 두었고, 이 위임에 따라 국토교통부 훈령으로 ‘개발행위허가 운영지침’이 존재한다. 이 법률에 따라 지자체장의 허가를 받아 개발행위에 나서는 것이다.
여기서 알아둬야 할 사항은 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지로 허가를 받아야 한다는 것이다. 다만 법에서 정하는 긴급하거나 경미한 사항을 변경하는 경우에는 허가를 받지 않아도 된다. 절차간소화를 위하여 건축허가를 받는 절차에서 관계 행정청과 사전 협의를 통하여 개발행위허가를 받은 것으로 의제할 수 있는 규정을 두는 셈이다.
일부 개발행위자가 우선 허가를 받고 건물을 준공한 후, 이에 대하여 건축물 용도변경을 신청하는 등 제도를 악용하는 경우가 증가하고 있다. 이에 따라 건축물의 용도변경도 개발행위허가 기준이 적용되어야 한다는 주장이 제기되면서, 최근 판례 역시 이러한 입장을 받아들이는 추세다.
그런데 건축법상 대지와 도로관계를 적법하게 충족하더라도 개발행위부서에서 개발행위허가지침을 근거로 개발행위를 불허하는 경우가 발생할 수 있다. 이럴 때는 통상 ‘건축허가처분취소소송’을 제기하게 된다.
소송은 처분의 취소를 구할 수 있는 법률상 이익이 있는 사람만이 제기를 할 수 있고, 취소소송이 제기되면 법원은 절차의 속행이나 처분으로 인해 막대한 손해를 입을 것에 대비하여 집행정지를 할 수 있다.
남성원 변호사는 “행정청의 부당한 건축불허가 처분을 받은 경우 행정심판과 행정소송 등을 통해 이의신청이 가능하다. 그러나 이와 같은 행정소송에서 전문법률지식 없이는 소송 결과가 예상과 다르게 나올 수 있으므로 반드시 법률전문가의 도움을 받는 것이 현명하다”고 설명했다.
개발행위허가 문제는 잘못 휘말리면 상당한 물질적 피해와 시간 낭비를 불러일으킬 수 가능성이 높다. 이를 방지하기 위해선 사전에 해당 지역에 수립된 도시계획의 유무 및 진행 정도 등을 정확하게 파악해 개발계획을 신중하게 짜는 것이 필수다. 그래야 추후 예상하지 못한 손실을 막을 수 있다.
