대장동 개발사업은 공공사업자와 함께 개발에 참여한 민간사업자가 수천억원대의 막대한 이익을 가져갔고, 그 과정에 고위 전관출신 법조인 등이 개입되어 있음이 밝혀졌다.
대장동 개발사업에서 민간사업자는 현행법의 허점을 이용하여 얻을 수 있는 이익은 거의 다 취한 것으로 보인다. 그 설계를 변호사들이 주도하고, 고위 전관출신 법조인들이 이러저러한 방법으로 참여한 이유가 있었다.
우선, 민간사업자는 공공사업자인 성남도시개발공사와 공동사업자가 됨으로써 개발을 위해 필요한 토지를 비용이 적게드는 수용의 방식으로 빠르게 취득할 수 있었다. 이는 대장동 개발사업에 적용된 도시개발법이 공공사업자와 민간사업자가 공동출자하여 사업을 하는 경우 공공사업자의 지분이 과반수를 넘으면 수용을 허용하고 있기 때문에 가능했다.
민간사업자는 공공사업자와 함께 출자한 PFV로부터 수천억원에 이르는 배당수익을 가져갔는데, 이는 택지개발사업에서는 택지개발촉진법에 따라 민간이 가져갈 수 있는 수익 상한(총사업비의 6% 이내)의 제한이 있는 반면 도시개발법이 적용되는 대장동 개발사업에 있어서는 민간사업자의 이익을 제한할 수 있는 법적 근거가 없기 때문이다.
민간사업자는 배당수익 외 대장동 사업부지 일부를 직접 시행하여 수천억원의 분양수익을 올리기도 했다. 이 또한 도시개발법이 도시개발에 참여한 사업자가 직접 건축물을 건축해 공급하는 것을 허용하고 있기 때문에 가능했다.
나아가, 민관 공동 도시개발사업인 대장동 개발사업은 민간택지로 간주되어 이를 통해 공급되는 주택은 주택법상 분양가상한제 적용 대상에서 제외되어 고분양가 공급까지 가능했다.
이처럼 대장동 개발사업 과정에서 민간사업자가 현행법의 허점을 집요하게 파고들어 막대한 개발이익을 취득한 것에 대한 비판이 쏟아지자 개발이익을 환수하는 법제화가 시도되고 있다.
대장동 개발 시행 당시 성남시장으로, 현행법의 한계 등으로 인하여 민관 공동개발을 추진할 수밖에 없었지만, 그나마 민간 단독개발을 막아 상당한 공공이익을 가져올 수 있었다고 주장한, 이재명 대통령 후보는 ‘개발이익 공공환원제’ 법제화를 들고 나왔다.
정치권에서는 현재 20∼25%인 민간의 개발부담금 부담률을 최대 50%까지 올리는 내용의 「개발이익환수법 개정안」, 대장동 개발사업과 같이 민관 합작 개발을 할 때 민간사업자의 투자지분과 이윤율을 제한하는 「도시개발법 개정안」, 대장동 개발사업과 같이 공공의 출자비율이 50%를 초과해 토지 강제수용이 가능한 민·관 공동 도시개발사업에서는 분양가상한제를 적용하는 「주택법 개정안」 등이 논의되고 있다.
이러한 법제화의 움직임은 대장동 개발사업에서 나타난 현행법의 문제점을 보완하고, 막대한 개발이익이 투기적 개발업자에게 유입되는 것을 차단하고 이를 공공의 이익으로 되돌려 놓는다는 점에서 바람직한 방향으로 보이지만, 민간의 부동산 개발사업 참여를 막아 주택 공급이 줄어듬으로써 주택가격 상승을 더욱 부추기는 것 아니냐는 우려도 제기되고 있다.
개발이익환수와 관련한 법률은 그동안 부동산시장의 변화에 따라 어떤 때는 민간을 지나치게 강조하고, 또 다른 때는 공공을 강조하는 것을 반복해왔다. 정치적 논란이 더해지며 대장동 개발사업의 문제를 해소하기 위해 개발이익 환수에 대한 법제화 논의가 빠르게 진행되고 있지만 공급 둔화 등 다른 부작용은 없는지 심도있는 검토도 있어야 할 것으로 보인다.
신종범 변호사
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