세법상 부동산 세금의 부과 요건

현재 정부의 부동산 세금에 대하여 큰 틀에서는 실수요자의 세금은 감면해 주고, 다주택자들은 세부담이 증가하고 있다.

실수요자들을 위한 처분시 고려사항

실수요자들은 1주택을 보유하면서 해당 주택을 자신의 주거용으로 사용하는 사람들을 의미합니다. 이러한 실수요자들에 대하여는 비과세 혜택을 계속 부여하고 있으므로 비과세 요건을 최대한 갖춘 후 이를 양도하도록 하는 것이 좋습니다.

1. 2017년 8월 3일 : 거주 요건 적용(조정대상지역)

일시적 2주택자들은 새로운 주택을 취득한 날로부터 1~2년 또는 3년 내에 종전주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 실수요자들은 일시적으로 2주택이 되었으므로 임대등록 없이 단순보유해도 비과세를 받도록 세법이 배려하고 있는 것입니다.

2. 2018년 9월 14일 이후 : 일시적 2주택 중복보유 기간 단축(조정 대상지역 간 이동은 3년 -> 2년)

3. 2019년 12월 17일 이후 : 위 지역 내 일시적 2주택 중복기간 단축(2년 -> 1년, 1년 내 전입의무 추가. 단 잔여 임대차계약기간이 남아 있는 경우 그 계약기간 종료일. 최대 2년간 유예)

고가주택을 보유한 실수요자들은 장기보유 특별공제제도 등의 변화에 주의해야 합니다.

고가주택의 경우 비과세와 과세가 결합되어 있는데 과세가 되는 경우라도 장기보유 특별공제 혜택이 상당합니다. 10년만 보유하더라도 과세되는 양도차익의 80%만큼을 공제해 주기 때문이다. 다만, 2020년 이후의 양도분부터는 해당 주택에서 2년 이상 미거주 시에는 장기보유 특별공제율을 최대 30%까지만 적용합니다. 따라서 80% 공제를 위해서는 2년 이상 거주가 필요합니다. 한편 2021년 이후 양도분은 10년 이상 거주해야 이 공제율을 최대 80%까지 적용받을 수 있게 됩니다. 만약 이때에도 2년을 거주하지 않은 경우에는 6~30%의 공제율이 적용됩니다.

1. 2020년 1월 1일: 2년 이상 거주 시 장기보유 특별공제 최대 80%까지 적용

2. 2021년 1월 1일: 10년 이상 거주 시 장기보유 특별공제 최대 80% 적용

참고로 장기보유 특별공제는 다음과 같습니다.

투자수요자들을 위한 주의사항

실수요자가 아닌 투자수요자들은 주택 수가 상대적으로 많은 층에 속합니다. 이들은 임대등록 여부를 기준으로 대책을 강구해야 합니다.

먼저 임대등록이 없는 상태에서 주택 수가 많으면 보유세 부담이 가중되고 2021년 이후부터 비과세 받기가 힘들어집니다. 비과세 보유 기간을 최종 1주택을 보유한 날로부터 산정하도록 세법을 개정했기 때문입니다. 따라서 비과세를 받을 수 없는 다주택자들은 주택 수를 줄이는 방향으로 전략을 수립해야 합니다.

1. 2021년 1월 1일 : 비과세 보유 기간 기산일 변경

다음으로, 기존임대사업자들은 의무임대기간을 잘 준수하면 기존의 세제 혜택을 대부분 누릴 수 있습니다. 다만, 신규임대사업자들은 등록의 실익 판단을 잘할 필요가 있습니다. 9. 13. 조치에 의하여 조정대상지역 내에서는 임대사업자 등록의 실익이 거의 없어졌기 때문입니다. 또한 2020년 8월 18일 이후부터 아파트는 절대 등록을 할 수 없어 더 이상의 혜택을 받을 수 없습니다. 한편 의무임대기간이 경과하면 4년 단기임대는 무조건 등록이 말소되며, 8년 장기임대의 경우 아파트에 대해서만 등록이 자동으로 말소됩니다. 한편 의무임대기간 경과 전이라도 자진하여 등록을 말소할 수 있습니다. 

최근 개정된 부동산 세법

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사

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