세법상 부동산 세금의 부과 요건

세법이 바뀌는 이유는 부동산에 대한 정부의 정책을 실현하기 위한 수단으로 세금이 이용되기 때문입니다. 그렇기 때문에 정부의 부동산 정책 기조를 이해하고 부동산의 종류와 거래 단계별로 세금제도를 알아둘 필요가 있는 것입니다. 일단 부동산의 제도들과 부동산 시장의 영향을 파악하기 위해 부동산 종류별 세제에 대해 살펴봅시다.

 

 

 

 

부동산 종류별, 단계별 세금

종류	취득	보유 임대	양도
주택	취득세 강화	종부세(6억 원 초과분) 임대소득세 과세	1주택자: 거주 요건 도입 2주택자: 중과세 3주택자: 중과세
재건축 재개발 입주권	전매 제한	-	입주권을 주택으로 간주
상가	-	종부세(80억 초과분)	-
오피스텔	-	주거용 오피스텔은 종부세 과세, 환급받은 부가세 추징	주거용 오피스텔은 주택으로 보아 과세
토지	5년간 전매	나대지: 종부세(5억 원 초과분)	나대지 외지인 토지: 중과세
공통	실거래가 신고제, 세무조사 강화	주택과 나대지: 종부세 개인별 합산 과세	-

구체적인 취득단계의 세제

취득 단계에서는 취득세 과세 문제와 자금출처조사 문제가 발생합니다. 이 중에서 취득세 과세가 큰 문제입니다. 다주택자가 1억 원 이상의 주택을 취득하면 취득세율이 최고 12%까지 부과될 수 있기 때문에 부담이 상당하다. 그런데 문제는 다주택을 판단할 때 1세대를 중심으로 분양권이나 조합원 입주권 그리고 주거용 오피스텔 같은 물건들도 주택수에 포함된다는 것입니다. 이러한 세법 개정으로 인하여 다주택자들은 주택 보유 개수를 늘리는 것이 큰 부담이 될 것입니다.

개정 세법 정리

구분	2020.8.11.이전	2020.8.12. 이후
취득세	1주택자: 1~3% 2주택 이상의 자: 1~4%	1주택자: 1~3% (일시적 2주택 포함) 2주택자: 1~3%, 8%(조정대상지역) 3주택자: 8%, 12%(조정대상지역) 4주택 이상의 자: 12% *증여: 12%(종전 3.5%)
주택 수	주택법상의 주택에 한정	주택, 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔

구체적인 보유 단계의 세제

보유단계에서는 보유세와 임대소득세 등이 발생합니다. 이 둘은 보유 중의 임대수익률 등에 영향을 주는 요소로 현금 지출을 수반합니다. 우선 보유세의 경우 재산세는 이전과 동일하게 세제가 운영될 예정이지만, 종부세는 생각보다 세금이 크게 늘어날 것입니다. 2019년부터 세율이 상승했기 때문입니다. 이에 따라 고가주택자와 다주택자들의 세부담이 증가할 것입니다. 특히 서울처럼 조정대상지역에서 2주택을 보유하고 있거나 전국에 걸쳐서 3주택 이상을 보유한 경우에는 크게 인상되는 기준시가와 세율 등으로 인하여 보유세 부담이 2배이상 증가할 전망입니다.

개정 세법 정리

구분	2020년	2021년
공제금액	6억 원(1주택 단독명의 9억)	6억 원(1주택 단독명의 9억)
공정시장가액비율	90%	95%
세율	0.5~2.7%	0.6~3%
세 부담 상한율	150%(특정주택: 200~300%)	150%(특정주택: 300%)

여기서 특정주택이란 조정대상지역 내에서 2주택을 보유한 경우와 전국에 걸쳐 3주택을 보유한 경우를 의미합니다.

또한 보유단계에서 임대소득세도 문제됩니다. 최근에 주택임대차정보시스템 개통으로 주택임대소득이 양성화될 것이므로 과세가능성이 높아지고 있습니다. 더불어 2주택 이상 보유자의 연 2,000만 원 이하의 임대소득에 대한 비과세가 분리과세로 바뀐 점도 임대소득세 증가를 불러오게 됩니다.

개정 세법 정리

구 분	개정 전	개정 후
1세대1주택	기준시가 9억 원 이하: 비과세	좌동
	기준시가 9억 원 초과: 종합과세	좌동 (2천만원 이하 분리과세)
1세대2주택이상	연간 임대수입 2천만원 이하: 비과세	분리과세
	연간 임대수입 2천만원 초과: 종합과세	좌동

구체적인 양도 단계의 세제

양도 단계에서는 실수요자 및 투자수요자를 대상으로 다양한 제도들이 도입되었습니다. 특히 실수요자는 비과세 요건이 강화되었습니다.

우선, 일시적 2주택자 비과세 적용 시 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축되었습니다. 다만, 모든 주택이 2년으로 단축되는 것은 아닙니다. 조정대상지역에 1주택 보유자가 2018년 9월 14일 이후에 조정 대상지역에서 주택을 취득한 경우에만 이를 적용합니다. 그리고 2019년 12월 17일 이후에 취득하면 1년 이내에 전입신고 및 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다.

한편, 2020년부터 1고가주택에 대한 장기보유 특별공제가 2년 이상 거주해야 24~80% 공제율이 적용되는 것으로 요건이 변경되었습니다. 이 공제 제도가 2021년에 더욱 강화되는데 이때에는 보유 기간과 거주기간별로 3년은 12%, 10년은 최대 40%를 각 적용합니다. 그래서 앞으로는 10년 이상을 거주해야 최대 80%를 적용받을 수 있게 됩니다. 한편 투자수요자에 대한 기존의 양도소득세 중과 제도는 계속 유지될 것입니다.