감정평가는 일반적으로 감정평가 의뢰 접수를 받으면 기본적 사항을 확정하고 처리계획을 수립하며, 대상물건의 확인과 자료의 수입 및 정리를 통해 가치형성요인을 분석하고 감정평가 방법을 선정 및 적용하며 시간가액의 조정을 통해 감정평가액을 결정한 후에 보고서를 작성하게 된다.

여기서 기본적 사항의 확정은 감정평가에 관한 규칙 제9조 제1항에 구체적으로 나와 있다. 이에 따라 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다. (1) 의뢰인, (2) 대상물건, (3) 감정평가목적, (4) 기준시점, (5) 감정평가조건, (6) 기준가치, (7) 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, (8) 수수료 및 실비에 관한 사항을 확정하는 것이다. 감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항에 따라 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

기본적 사항의 확정은 감정평가의 기초가 되는 제반 사항을 확정하는 단계로서 의뢰서에 포함되어 확정되어야 할 사항들을 의뢰인과 협의하여 결정하는 절차를 말한다. 기본적 사항의 확정은 감정평가의 기초가 되는 제반 사항을 결정하는 것으로서 확실한 자료 및 실지조사 결과에 기초하며, 의뢰인의 합법적이고 객관적인 요구에 따라 이행하여야 한다. 또한 대상물건에 대한 자료와 의뢰인이 제시한 감정평가 내용에 관련한 사항이므로 구체적이고 명확하게 확인해야 한다.
 

그렇다면 감정평가에 관한 규칙 제9조 제1항에 규정하고 있는 (1) 의뢰인, (2) 대상물건, (3) 감정평가목적, (4) 기준시점, (5) 감정평가조건, (6) 기준가치, (7) 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, (8) 수수료 및 실비에 관한 사항 등에 대해 알아보자.

우선 의뢰인의 확정은 감정평가 수임계약의 일방당사자로서 감정평가 의뢰인을 명확하게 규정하여야 하고 수임 계약에 의뢰인의 성명을 표기하는 것을 말한다. 만약에 의뢰인과 대상물건 소유자가 다른 경우에는 다른 사람의 권리 침해가 있는지를 세심하게 고려해야 한다. 만약에 소유자 외의 자가 의뢰하는 경우 소유자의 동의나 확인을 구하는 것이 필요하다.

또한, 대상물건의 확정은 대상물건의 소재, 범위 등을 확정하는 것으로 감정평가를 하기 위한 기초 작업이다. 대상물건이 부동산이라면 위치나 구역을 확정할 수 있는 소재지, 지번, 층수, 호 등을 의뢰서에 기재하고 구체적인 사항은 공부를 통해 확인하는 것이 가능하다. 대상물건이 동산이나 권리 등인 경우 취지가 확정되지 않아 구체적으로 대상물건을 확정할 수 있는 요소에 대해 감정평가서에 기술해야 한다.

그 다음으로 감정평가 목적을 확정해야 하는데 여기에는 담보평가, 경매평가, 도시정비평가, 재무보고 목적의 평가, 보상평가, 일반거래목적의 평가 등이 있다. 같은 물건이라도 감정평가 목적에 따라 적용 법령이 달라지기 때문에 감정평가목적을 명확하게 확정하는 것은 필수이다.
 

그리고 기준시점을 확정해야 하는데 이는 감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항에 나와 있다. 기준시점은 감정평가의 기준일을 의미하는데 기준시점을 확정하는 것은 감정평가의 기준일이 언제인가를 결정하는 것이다. 원칙적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜이나 법령이나 의뢰인의 요청 등이 있는 경우에는 달리 결정할 수 있다. 기준시점의 종류로는 일반적으로 감정평가일 현재를 기준으로 한다.

다만 소급 감정평가의 경우에는 과거를 기준으로 하고 또는 미래의 특정일을 기준으로 하는 기한부 감정평가도 있다. 보통 소급감정평가의 경우에는 현재가 아닌 과거를 기준으로 하는데 보상평가에 있어서 이의재결평가나 법적 분쟁과 관련한 소송평가가 대표적이다. 미래의 특정 시점을 평가하는 기한부 평가의 경우는 투자수익성 등을 평가하는 경우를 들 수 있는데 기한부 평가는 일반적이지는 않다. 과거 시점의 경우에는 가치형성요인에 관한 자료를 수집하기가 용이하지만 미래에 관한 자료를 수집하기 어려워서 그렇다. 가격조사를 완료한 날짜 외의 날을 기준시점으로 하기 위해서는 해당 기준시점에서 대상물건의 가격조사가 가능한 경우로 한정되어야 하며 구체적인 가격자료와 근거를 확보할 수 있는 경우에만 그 날짜를 기준할 수 있다.

다음으로 감정평가 조건을 확정하게 되는데 이때 감정평가조건이란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 말한다. 즉, 대상물건의 가치형성에 영향을 미칠 수 있는 물리적, 사회적, 경제적, 행정적 요인을 실제와 다르게 가정하는 경우에 관련된 사항을 말하는 것이다.
 

그리고 기준가치를 확정해야 하는데 기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서 감정평가에 관한 규칙에서 시장가치를 원칙으로 하고 일정한 경우 시장가치 외의 가치로 감정평가할 수 있도록 규정하고 있다. 다음으로 자문 등에 관한 사항을 확정하게 되는데 당연히 의뢰인의 사전 동의를 받아야 한다. 또한 감정평가업자는 외부전문가 자문 내용이 일관성이 있는지, 합리성이 있는지 등을 검토하여 감정평가액에 해당 내용이 반영된 경우에는 자문의 내용과 반영 이유를 기재하여야 한다.

마지막으로 감정평가 수수료 및 실비는 감정평가법에 따른 수수료의 요율 및 실비에 관한 기준을 준수해야 한다. 수수료는 법정 수수료만 지급받아야 하므로 해당 수수료는 수수료계산기 어플리케이션을 검색하여 다운받아 활용하고 있다. 가끔 실무에서 놓치기 쉬운 것이 소급감정평가의 경우에는 일반 수수료율에 1.5배를 하여 계산해야 한다는 점이다. 여기서 감정평가업자는 의뢰인에의 수임계약할 때 수수료 및 실비청구에 관한 사항을 설명해야 한다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사

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