부동산 세금 중 비중이 가장 높은 주택은 최근에 정말 많은 부분이 바뀌었습니다. 사실 얼마 전까지만 해도 실수요자든 투자수요자든 주택 세제가 단순해서 이해하는데 큰 어려움이 없었습니다.

가령, 실수요자의 경우 2년 이상 보유만 하면 양도세 비과세를 해 주고 보유세 부담도 미미했습니다. 이러한 양도세 비과세 조건에 최근 2년 거주 요건이 추가되었습니다. 그런데 이 요건이 전국의 모든 지역에 일괄적으로 적용되는 것이 아니라 특정한 지역에만 적용되어 주택을 취득할 때 이를 일일이 확인해야 한다는 문제점이 발생합니다.

게다가 실거래가가 9억 원을 초과한 1주택자의 경우 일부 양도차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때 장기보유 특별공제를 최대한 받는 것이 중요합니다. 그런데 종전에는 10년 이상만 보유하면 80%까지 적용하던 이 공제를 2020년에 들어서는 2년 이상, 2021년에 들어서면 10년 이상 거주해야 최대 80%를 적용하는 것으로 세법이 바뀌었습니다. 이 때문에 투자 목적으로 1주택을 보유한 경우 거주 여부가 매우 중요하게 되었죠.

한편 2주택 이상의 자의 경우에는 종전에는 일반세율로 양도소득세를 내면 되었고 보유세 부담도 미미했습니다. 그러나 근래에 주택 가격이 급등하면서 2018. 4. 1. 중과세가 도입되었습니다. 더불어 2018년 9. 13. 대책과 최근 2020년 7. 10. 대책에 따라서 다주택자를 대상으로 종부세를 크게 올리는 등 세제가 급격하게 변하고 있습니다.

한걸음 더 나아가 임대소득세가 주택임대차정보시스템의 개통으로 인해 본격적으로 과세되기 시작하여 세제환경도 드라마틱하게 변하고 있습니다.

<부동산 과세 트랜드 요약>

다주택자들에게 세금으로 인한 투자수익 감소가 예상

다주택자들에게는 보유세와 양도소득세가 많이 부과되면 투자수익률의 하락이 예상됩니다. 가령, 5년 보유로 양도차익 1억 원이 기대된다고 가정하면, 이 기간 동안 보유세와 금융비용이 2,000만 원 발생하고 처분하면 5,000만원 정도의 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그렇다면 이 부동산의 차익을 비용이 거의 상쇄하여 메리트가 사라집니다.
 

한편으로 서민들 주거생활 안정을 위해서 도입된 주택임대사업자들의 세제 혜택도 큰 변화가 있습니다. 2018년 9월 14일 이후 취득하여 임대한 주택들에 대해서는 혜택을 대폭 감소시켰고요. 이에 더 나아가 2020. 8. 18. 이후에는 아파트에 대해서는 신규등록제도를 폐지했습니다. 또, 기등록자들의 경우에도 자동말소 같은 제도를 도입하여 종부세 합산배제와 같은 세제혜택을 폐지하였습니다.

그 밖에도 2021년부터 비과세 보유 기간을 최종 1주택을 보유한 날로부터 산정하도록 하는 등 다양한 분야의 입법조치가 이루어졌습니다.

현재의 세법 개정방향은 실수요자라도 고가주택에 대해서는 세제 혜택을 감소시키고 있고, 투자수요자들에 대해서는 세금 부담을 대폭 늘리는 방향으로 개정이 이루어지고 있습니다.

앞으로의 절세전략에 대하여

1. 부동산투자자는 변화하는 세법에 대하여 공부해야 합니다.

부동산 세법에 대해서 공부를 하고 기본적인 세금부과의 흐름을 알고 있어야 투자수익에 대한 예측을 할 수 있습니다. 이를 위해서는 세목별로 세금 체계를 이해하고 과세표준의 계산 근거에 대하여 구체적으로 알아둘 필요가 있습니다.

2. 급변하는 정부의 부동산 정책을 수시로 확인해야 합니다.

정부는 세제를 가지고 부동산 시장을 조정하고자 합니다. 따라서 현재의 시장 상황을 살펴보고 그에 따라서 어떤 세금 정책들이 도입되었고, 앞으로 도입예정인지 관심을 가져야 합니다. 최소한 뉴스를 수시로 검색해 보는 것이 좋을 것으로 보입니다. 보통은 세법은 연중에 개정안이 나오고 12월에 국회의 개정을 거칩니다. 물론, 시행령으로 규정된 것은 수시로 변화할 수 있기 때문에 예의주시할 필요가 있습니다.

3. 부동산전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

자신의 투자상황에 따라서 적용되는 세법과 투자 전략이 다를 수 밖에 없습니다. 따라서 배운 지식을 본인의 상황에 맞게 적용하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 실수를 줄이고 수익은 최대화 할 수 있는 전략이 됩니다. 최근에는 세법이 워낙에 복잡하게 변화하고 있기 때문에 실무상으로는 회계사나 세무사의 도움을 받는 것이 반드시 필요한 상황입니다.

정부의 4대 부동산 조세 정책

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
 

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