[비즈니스와 법] 부동산가격공시제도의 개념 및 현황(7)
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[비즈니스와 법] 부동산가격공시제도의 개념 및 현황(7)
  • 곽상빈
  • 승인 2021.09.06 17:31
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현재 부동산과 관련된 조세는 전체 세수의 50% 이상이다. 게다가 부동산과 관련이 없는 경제활동은 거의 없다고 볼 수 있다. 따라서 부동산과 관련한 세제에 있어 과세의 기준이 되는 부동산의 과세가격을 정확하고 객관적으로 평가하는 것은 무엇보다 중요하다. 특히 토지와 건물의 분리과세의 추세 속에서 일체로 거래되는 시장관행과 괴리가 있는 것도 사실이다. 이러한 현실 상황 속에서 공시지가제도, 주택가격공시제도가 시행 중이며, 비주거용 부동산공기가격제도를 준비중에 있다.

<strong>곽상빈</strong><br>변호사/회계사/감정평가사
곽상빈
변호사/회계사/감정평가사

부동산공시는 부동산의 일정사항을 공개적으로 알리는 제도를 말한다. 이러한 부동산공시의 한 유형으로 부동산의 가격을 공시하는 제도가 있다. 부동산가격공시제도란 토지와 주택 등으로 대표되는 부동산의 적정가격을 공시하는 제도다. 현재 부동산 가격공시에 관한 법률에서 토지에 대한 공시지가제도와 주택에 대한 주택가격공시제도를 규정하여 시행하고 있다. 부동산가격공시제도를 통해 부동산의 적정가격을 공시하여 다양한 사회적, 경제적, 정책적 활동에 황용하고 있다.

구체적으로 조세분야에 어떻게 활용되는지 소개하면 다음과 같다.

부동산공시가격은 부동산 관련 조세의 기준가격으로 활용된다. 구체적으로 부동산 재산세, 양도소득세, 취득세 및 등록세, 상속세, 증여세의 기준이 된다. 부동산과 관련하여 국세의 경우 기준시가, 지방세의 경우 시가표준액을 결정하는 과정에서 공시가격은 일정한 기준으로 활용된다.

부동산공시가격은 당연히 감정평가에도 활용된다. 공적감정평가 분야인 보상평가, 경매평가, 국유지 공유지매각평가 등과 관련하여 그 기준으로 활용된다. 또한 사적 감정평가와 관련하여 부동산가격동향지표로 활용되며, 담보감정평가, 법인의 자산 및 자본금 산정의 기준 등으로 활용된다.

그렇다면 앞서 언급하였듯이 현재 시행중인 공시지가제도, 주택가격공시제도란 무엇인가.
 

공시지가제도는 매년 토지의 적정가격을 공시하는 제도를 말한다. 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눌 수 있다. 표준지공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 공시한 단위면적당 가격을 의미한다. 개별공시지가는 표준비공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 통해 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 표준지선정 및 조사를 하여 적정가격을 평가하고, 가격결정 및 공시절차를 거쳐 매년 1월 1일 기준으로 공시한다. 한편, 개별공시지가는 시, 군, 구청장이 크게 토지 특성 조사, 지가산정 및 검증, 가격결정 및 공시과정을 거쳐 공시하고 있다.

표준지공시지가는 부동산시장의 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 된다. 또, 국가 등의 기관이 그 업무 관련하여 지가를 산정하는 경우 기준이 된다. 개별공시지가는 지방세와 국세 등 조세의 산정 기준이 되며 각종 부담금 등의 산정 기준으로 활용된다.

다음으로, 주택가격공시제도를 살펴보면, 주택가격공시제도는 매년 주택의 적정가격을 공시하는 제도를 말한다. 공시대상에 따라 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있다. 단독주택은 다시 표준주택가격과 개별주택가격을 공시하게 된다.

단독주택의 경우 한국감정원에 의한 조사 및 산정절차를 통하여 공시된다. 즉, 표준주택의 조사 및 산정을 통하여 결정 공시된 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 활용하여 개별주택가격을 산정하여 공시하고 있다. 공동주택은 전수조사 및 산정과정을 통하여 공시된다.

표준주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우 그 기준으로 활용된다. 당연히 개별주택가격과 공통주택가격도 과세 등에도 기준이 된다.

비주거용부동산가격공시제도에 대한 논란

최근 비주거용 부동산 평가가 주먹구구라는 비판이 나오고 있다. 비주거용 부동산에 대한 가격산청 체계가 일원화 되어 있지 못하면서 국세청의 상속세, 증여세 과세 업무에 지장을 초래하고 과세형평을 저해한다는 지적이다.

2020년 비주거용 부동산 감정평가 예산이 19억3900만원이었고 국세청은 이를 집행했다고 알려졌다. 상증세가 부과되는 재산은 실제거래가액은 시가로 평가하며 시가를 확인하기 어려운 경우 보충적인 평가방법을 사용하는데 토지 과세의 경우 국토부에서 공시하는 공시지가를 활용한다. 국토부에서 공시하지 않는 비주거용 건물은 국세청이 직접 기준시가를 고시하고 있다. 여기서 발생하는 문제는 비주거용 소형 건물의 경우 보충적 평가방법이 시세를 반영하지 못하게 저평가된다는 점에 있다고 한다. 또한, 한정된 예산을 감안하면 국세청이 모든 고객 비주거용 부동산의 상속 증여에 대한 감정평가를 하기에는 어려움이 있다. 이러한 상황 때문에 비주거용부동산가격공시제도를 국토부에서 도입 및 정착시켜야 할 숙제라고들 말하는 것이다.

현재의 과세방식은 상가, 오피스를 비롯하여 비주거용부동산을 토지의 경우 개별공시지가를 기준으로, 건축물은 행정안전부에서 건물신축가격기준액에 구조, 용도 등을 고려하여 산정한 가격을 기준으로 과세를 하고 있다. 이러한 과세기준 조사평가 및 산정과정의 이원화 때문에 과세불평등 문제는 지속적으로 제기되어 왔다.

이에 따라 비주거용부동산가격공시제도가 토지, 주택과 비주거용부동산의 과세표준을 공시가격으로 일원화하여 각 유형별 부동산 소유자간의 과세 형평성을 달성하자는 취지에서 국토부 차원에서 도입하는 것을 검토하여 왔다.
 

현재 주택의 경우에는 주택공시가격이 국세 및 지방세, 부담금의 산정 기준으로 활용되고 있지만 주택 이외의 비주거용 건축물은 세목에 따라 다른 기준이 적용된다. 그래서 비주거용 부동산가격공시제도를 통하여 세목 간 형평성을 실현할 수 있을 것으로 본다. 또한, 부동산시장에서 토지와 건축물은 일반적으로 일관 거래되는 관행이 있는데 현재 비주거용 부동산의 과세표준은 토지와 건물별로 가격을 산정하여 합한 것이므로 이러한 거래실무와 맞지 않는 측면이 있다. 그 결과 시장가치와 과세표준의 괴리가 발생하는 것이다. 따라서 시장의 거래관행과 시장가치에 부합하는 토지와 건물의 통합 과세표준을 적용하기 위해서 해당 제도를 국토부에서 도입해야 할 필요가 있는 것이다.

곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
 

 

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