감정평가에 관한 규칙 제2조 제11호의 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
변호사/회계사/감정평가사
또한, 감정평가 실무기준 400-3.4.2.1 제2항에서 수익임료를 수익분석법에 따라 산정된 임료라고 정의내리고 있다.
수익분석법은 해당 물건의 수익이 그 기업 수익의 대부분을 구성하는 경우와 경영 주체에 의한 기업수익이 미치는 영향이 적은 경우 등 대상물건에 귀속되는 순수익 등을 적정하게 구할 수 있는 경우에는 유효한 방법이다. 가령, 관계회사 간에 부동산을 임대차하는 경우 적정한 임대료를 책정한다거나, 정부나 공공기관에서 국 공유의 수익부동산을 기업용으로 임대하려는 경우 활용할 수 있다.
주로 수인분석법을 활용하는 영역이 바로 공정거래 위원회에서 규제하는 내부거래와 관련하여 감정평가법인의 감정평가액을 정상가격의 기준으로 사용할 때라고 볼 수 있다.
공정거래법 제23조 제1항 제7호 및 동법 시행령 제36조 제1항의 규정에 의한 불공정거래행위의 유형 및 기준 제10호 부당한 지원행위 규정의 운영과 관련하여 위임받아 제정된 부당한 지원행위의 심사지침에 따라 공정거래위원회는 부당 내부거래 여부를 판단하는데, 이를 판단할 때 지원 객체에게 귀속된 이익의 정도를 입증하기 위해 '정상가격'을 산정한다.
이때, 자산, 상품, 용역 지원행위에 있어서 정상가격을 산정하는 방법으로는 1) 동일한 사례에서 특수관계가 없는 독립된 자 사이에 거래한 가격, 2) 유사한 사례에서 거래조건 등의 차이를 합리적으로 조정한 가격을 순차적으로 적용하고, 3) 만일 유사사례도 없는 경우에는 거래 당시의 경제상황 등을 고려하여 보편적으로 선택하였을 현실적인 가격을 규명하도록 하고 있다. 이 경우 국제조세조정에 관한 법률 제5조 정상가격의 산출방법 및 상속세 및 증여세법 제4장 재산의 평가에서 정하는 방법을 참고할 수 있으나 감정평가법인의 감정평가를 받는 것이 가장 확실하다고 볼 수 있다.
다시 돌아와서 수익임대료는 결국 순수익과 필요제경비의 합계로 계산된다. 여기서 순수익은 기업전체의 순수익(총수익 - 총비용)에서 부동산 이외의 경영, 노동, 자본에 귀속수익을 제외한 수익을 의미한다.
수익분석법은 대상물건에 귀속하는 순수익을 적절하게 구하는 기업용부동산의 경우에 유효한 방법이며 수익배분의 원칙을 이론적 근거로 하기 때문에 논리적인 방법이라는 장점이 있다. 그러나 기업용부동산이 아닌 주거용부동산 등에는 적용이 어렵고 순수익의 파악이 곤란한 경우에는 신뢰성이 낮아지는 단점이 있다.
좀더 구체적으로 살펴보자면, 순수익은 다음과 같이 산정할 수 있다.
순수익을 산정하려면 일반기업 경영에 기초한 표준적인 연간 순수익을 기준으로한다. 순수익은 총수익에서 그 수익을 발생시키는데 들어가는 배출원가, 영업비용, 영업외비용 등을 제외한 금액을 산정하는 것이라고 보면 된다. 수익분석법에 따른 수익임대료를 산정할 때 순수익은 객관적, 표준적, 합법적이고 안정성이 확보된 것이어야 하지만 순수익을 발생시키는 부동산의 사용 수익 상태는 반드시 최유효이용을 전제하지는 않는다.
다음으로 순수익에 가산할 필요제경비를 산정하는 방법에 대해 생각해 보자.
필요제경비는 임대차계약에 따라 임차인이 임대목적 부동산을 사용, 수익할 수 있도록 임대인이 대상물건을 적절하게 유지 관리하는데 필요로 하는 제 경비를 말한다. 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료 등이 포함된다. 필요제경비를 산정할 때 대상물건이 감가상각자산인 경우에는 시간의 경과에 따른 가치감소인 감가상각액을 계상해야 한다. 유지관리비는 대상물건의 유용성을 유지 또는 회복시키는데 필요한 수익적 지출을 말한다. 당연히 필요제경비는 합리적이고 적정한 수준인지 검토해 볼 필요가 있다.
곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
