[비즈니스와 법] 철거예정인 건물의 감정평가 방법
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[비즈니스와 법] 철거예정인 건물의 감정평가 방법
  • 곽상빈
  • 승인 2021.08.20 10:21
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보통 감정평가실무에서 대상건물이 철거가 예정된 건물인 경우 감정평가 방법에 대한 일관된 기준은 없는 것 같다. 기계기구의 경우에는 철거 매각하는 경우에는 감정평가에 관한 규칙 제20조 제21조에 따라 원가법에 의하여 평가하되, 철거를 전제로 매각할 예정인 경우 해체비와 처분비를 고려한 처분가격으로 평가하게 되는데, 건물의 경우 이러한 규정도 없다.

따라서 건물이 철거 예정인 경우에 있어서 감정평가시 고려해 보아야 할 부분에 대해서 생각해 보기로 한다.

건물 감정평가의 원칙적 방법

곽상빈​​​​​​​변호사/회계사/감정평가사
곽상빈
변호사/회계사/감정평가사

감정평가에 관한 규칙 제15조 제1항에 따르면 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하도록 하고 있고, 감정평가 실무기준 400-3.2.1.1에서는 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법으로 정의 내리고 있다.

또한, 감정평가 실무기준 400-3.2.1.3.의 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 다음 각 호의 가치 하락요인 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 즉, (1) 물리적 감가요인(대상물겅의 물리적 상태 변화에 따른 감가요인), (2) 기능적 감가요인(대상물건의 기능적 효용 변화에 따른 감가요인), (3) 경제적 감가요인(인근지역의 경제적 상태, 주위환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가요인)을 반영하여 현실의 가격에 맞추어 평가하는 것이다.

철거 예정인 건물의 경우 고려할 요소들

기준가치를 시장가치로 평가한다는 전제 하에, 사실 철거 예정인 건물의 경우 가치가 없다고 보아 감정평가에서 제외하는 경우도 있고, 경제적 감가요인을 크게 보아 관참감가를 통해 감가수정을 대폭 하는 경우도 있으며, 시장가치가 거의 없다고 보아 이를 내용연수에 반영하여 짧은 내용연수로 가속 상각하기도 하므로 실무상 정해진 방법은 없다고 볼 수 있다. 다만 다음의 사항을 고려하여 감액하는 것도 가능하다고 생각된다.
 

1. 건물의 이용상황이 현재 최유효이용에 한참 미달한다는 측면에서 관찰감가

최유효이용은 (1) 합법적 이용가능성, (2) 물리적 이용가능성, (3) 합리적 이용가능성을 고려하여 판단하는데, 합리적 이용가능성이란 최유효이용이 되려면 해당 이용이 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로도 타당성이 있는 이용이어야 한다는 것을 의미한다.

여기서 합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말하며, 예를 들면 투기목적의 이용이라든지 먼 장래의 불확실한 이용 등은 객관적인 측면에서 비합리적이라고 볼 수 있다. 또한 합리적 이용이란 경제적 타당성이 있는 이용을 말하며, 대상 부동산으로부터 창출되는 소득은 영업경비 등을 제하고도 적정 수익을 확보할 수 있는 수준이어야 한다.

이러한 점을 고려하면 철거 예정인 건물은 합리적인 방법으로 최대한 감액하여 평가하거나 평가에서 제외하는 등 건물 가치를 낮게 평가할 수 있는 것이다.

2. 감가수정에서 고려해 볼 부분들

감정평가에 관한 규칙 제2조 제12호 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적, 기능적, 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
 

감정평가 실무기준 400-3.2.1.3 제1항 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 다름 각 호의 가치 하락요인 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하며 그 중 경제적 감가요인이란 인근지역의 경제적 상태, 주위환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가요인을 말한다. 이때 주위의 환경이나 시장상황이 변화하여 주변의 이용상황과 다를경우 이는 최유효 이용이 아닌 것이 되고 그만큼 감가수정을 할 수 있는 근거가 된다.

특히 경제적 감가요인은 주로 부동산이 가지는 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생하며, 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자 등이 있다. 경제적 감가요인은 외부적 요인에 의한 가치의 상실로 치유가 불가능한 감가 요인으로 인근지역에 혐오시설들이 들어서서 시장성이 감퇴하는 등 부동산 자체의 잘못이 없음에도 외부적 경제적 요인에 의한 가치하락을 가져오는 경우에 이를 감액하는 것을 의미한다.

이러한 경제적 감가요인으로 감가수정을 하여 철거예정인 건물도 얼마든지 감액할 수 있고 그 가격을 현실에 맞게 현황기준으로 평가하여 낮은 가격의 감정평가가 가능하다고 생각한다.

곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
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