공시지가기준법의 개념

감칙 제14조 제1항에 따라서 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다고 규정한다. 다만, 감정평가업자는 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 여기서 제3조 제1항 단서는 감정평가업자가 주식회사의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정, 경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다고 규정하여 예외적으로 거래사례비교법 등 적용의 근거가 된다.

감정평가에 관한 규칙 제2조 제9호에서는 공시지가기준법이란 감정평가법 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

이에 따라 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때에는 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정의 순서에 따라야 한다. 비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정한다. 시점수정의 경우 비교표준지가 있는 시, 군, 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용한다.

비교표준지의 선정

감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항에 따르면 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에는 각호를 따른다고 하며, 제1호에서 비교표준지 선정에 대해 정의 내리고 있다. 이에 따르면, 비교표준지 선정이란 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하는 것을 말한다. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다고 규정되어 있다.

감정평가 실무기준 610의 1.5.2.1.에 따르면 비교표준지의 선정기준은 (i) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것, (ii) 이용상황이 같거나 비슷할 것, (iii) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것, (iv) 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 등이 있다.

또한, 공시지가의 선택에 관하여는 감정평가 실무기준 610의 1.5.2.2.에 따라 공시지가기준법으로 감정평가할 때에 적용할 공시지가는 기준시점에 공시되어 있는 표준지 공시지가 중에서 기준시점에 가장 가까운 시점의 것을 선택해야 한다. 다만, 감정평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 기준시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 기준시점 해당 연도의 공시지가를 기준으로 한다고 규정되어 있다.

시점수정

시점수정의 경우 생각보다 규정체계가 상세하다. 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제2호에 따르면, 시점수정은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사 발표하는 비교표준지가 있는 시, 군, 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하여야 하고, 다만, 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시, 군, 구의 평균지가변동률을 적용하라고 규정되어 있다.

실무상 지가변동률은 매달 말 지난달 분이 고시되어 직전 월 또는 전전월 지가변동률로 일괄추정하게 된다. 다만, 지가변동 추이로 보아 조사 및 발표된 월별 지가변동률 중 기준시점에 가장 가까운 월의 지가변동률로 추정하는 것이 적절하지 않다고 인정되는 경우에는 조사 발표된 최근 3개월의 지가변동률을 기준으로 추정하거나 조사 발표되지 않은 월의 지가변동 추이에 비추어 추정할 수도 있다.
 

지역요인의 비교

감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항에서는 감정평가업자는 공시지가기분법에 따라 토지를 감정평가할 때에 제3호에서 지역요인 비교를 거치도록 하고 있고, 감정평가 실무기준 610-1.5.2.4.1에서는 지역요인 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정 비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 한다고 규정한다.

지역요인 비교는 비교쵸준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정 비교하여 산정한 격차율을 적용한다.

개별요인의 비교

감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제4호에 따른 개별 요인 비교는 감정평가 실무기준 610-1.5.2.4.2에 따라 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 판정 비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지의 개별요인은 공시기준을을 기준으로 하고 대상토지의 개별요인은 기준시점을 기준으로 한다고 규정한다.

개별 요인 비교시에는 (1) 상업지대의 경우 상업중심, 교통시설과의 거리 및 편의성은 직선거리 및 접근 편의성, 대상 시설이 주는 영향 정도를 종합하여 격차를 산정하게 되고, (2) 주택지대의 경우 공공 및 편익 시설과 접근성은 직선거리 및 공공시설의 영향을 고려하고 조망, 지역의 일조 등을 고려하여 반영한다. (3) 공업지대의 경우 특수 설비의 효용성이 높은지, 공업 단지 조성으로 비용절감 효과등이 있는지를 고려한다. (4) 농경지의 경우 향후 환경 변화, 개발 가능성 등을 고려하고 수해나 재해 위험에 대한 고려도 해야 한다. (5) 임야의 경우 향후 주변 환경의 변화가능성, 개발가능성 등 여러 요인을 보정한다.
 

그 밖의 요인 보정

감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제5호에 따라 그 밖의 요인의 보정은 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려해야 한다.

그 밖의 요인 보정은 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 외에 토지 가치에 영향을 미치는 요인이며 인근 유사토지의 거래사례나 평가선례 등을 감안하여 감정평가의 적정성이나 손실보상의 형평성을 기하고, 공시지가와 인근지역 지가수준 강의 괴리를 보완하기 위해서 수행한다.

이렇게 토지의 단가가 산정되면 면적을 곱하여 전체 토지가치를 산출하는데, 토지의 면적은 원칙적으로 실제면적으로 하되 현장조사 결과 실제면적과 토지대장상의 면적이 현저하게 차이가 나는 등의 사정이 없는 한 토지대장상의 면적을 실제면적으로 본다.

곽상빈 변호사/회계사/감정평가사

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