감정평가 산책 192 / 재건축 초과이익 환수-미비점
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감정평가 산책 192 / 재건축 초과이익 환수-미비점
  • 이용훈
  • 승인 2020.11.06 10:17
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이용훈 감정평가사
이용훈 감정평가사

공평과세, 단계적 과세표준의 현실화. 그 틈에 다주택자의 보유세 부담은 정해진 수순이다. 조세와 부동산 정책이 결합돼 있다. 『재건축초과이익 환수에 관한 법률』(이하 “재초환”) 도 초과이익의 회수로 보면 조세의 영역이지만 부동산 시장의 안정화를 도모하므로 부동산정책에 한 발 걸쳐 있다.

분양가상한제(이하 “분상제”)는 택지비를 통제하는 방식으로 분양가를 억누르고 있다. 그런데 재초환과 의도치 않게 엮어 있다. 재초환에서는 분상제의 예상치 못한 효과를 고려하지 않고 있다. 현재는 사각지대다. 사업시행인가고시 후 조합원의 분양신청 전에 재건축부담금 예상액을 통지하도록 돼 있고, 관리처분계획에는 재건축부담금의 배분기준을 명시하도록 했다. 어디까지나 예상액이다. 준공인가 때에는 확정금액을 통보할 텐데, 분상제의 효과가 그때 비로소 나타날 수 있다.

분상제는 재건축단지의 일반분양가만 억제한다. 조합원분양가는 관리처분계획에서 조합 스스로 결정한다. 최근 재건축단지의 불만은, 인근 시세보다 낮은 조합원 분양가보다도 분상제를 적용한 일반분양가가 낮다는 것이다. 조합원이 십 년 가까이 속 썩어가며 기다린 결과에 대한 대가보다 로또 분양의 수혜자가 더 큰 결실을 취한다는 주장이 일리 있다. 그런데 재초환 적용 시에 이런 불평등이 재현될 수 있다.

재건축부담금의 키는 종료시점 주택가액이 쥐고 있다. 강남 일대일 재건축에서도 재건축부담금이 최소한 억대인 이유는, 개시시점과 종료시점의 주택가액 격차가 크기 때문이다. 종료시점 주택가액은 부동산 공시가격을 가져다 쓴다. 정부는 과세표준의 현실화율을 단계적으로 상향시킨다고 발표했다. 시가 대비 80%나 90% 정도가 목표치다. 공동주택 공시기준일은 매년 1월 1일, 공동주택 공시일은 매년 4월 30일이다. 준공인가일이 1월 1일부터 4월 30일 중간 시점이면 공시된 가격이 없으므로, 한국부동산원이 조사·산정한 가격을 적용할 것이다. 물론 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 그 이후면 그 해의 공시가격을 가져다 쓴다. 그런데 한국부동산원에서 이 단지의 ‘시가’를 무엇으로 보느냐가 관건이다.

재초환 시행령 제 6조는 부동산공시가격을 주택가액으로 본다고 했다. 같은 조 2항에서는, 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따라 건설된 재건축소형주택의 주택가액은 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격을 그 주택의 종료시점 주택가액으로 산정한다고 했다. 소형주택 인수가액을 산정하는 절차와 기준이 있는데, 분상제 방식과 흡사하다. 그래서 소형주택인수가액과 분상제를 적용한 일반분양가를 달리 보기 어렵다. 산정방식도 유사하고 실제 거래된 가격이라는 점에서.

예상된 시나리오는 다음과 같다. 재초환에서는 종료시점 주택가액을 산정하고 나서 해당 재건축조합의 의견을 듣도록 했다. 의견청취는 의무규정이다. 조합의 의견이 접수되면 시장·군수·구청장은 의견제출 기간이 만료되는 날부터 10일 이내에 제출받은 의견을 심사하여 그 결과를 통지하여야 한다. 그리고 심사에 필요하면 해당주택가액을 다시 조사·산정할 수 있다. 아마도 조합은 분상제가 적용된 일반분양가를 ‘시가’로 주장할 것이다. 여기에 정부에서 그해 정한 공시가격의 ‘현실화율’을 적용할 것을 주문할 것이다. 조합원분양물의 시가를 분상제 분양가로 봐 달라는 요구다. 일반분양가와 조합원분양가가 유사했다면, 결국 조합원분양가를 시가로 인정해 달라는 주장이다.

분상제가 적용된 일반분양가는 정부의 정책으로, 한국부동산원의 검토를 거쳐 확정된 가격이다. ‘원가’를 고려해 만든 강제된 ‘시가’다. 더구나 일반분양자가 이 가격으로 분양을 받아 취득세를 내고 소유권을 이전받았다. 명백한 거래사례다. 예상 재건축부담금을 통지하기 전 각 지자체는 조합이 산정한 결과의 적정성을 확인하고 통지하도록 조치하고 있다. 현재는 예상액 통지고 실제 부과금을 통지할 때는 더 민감할 것이다. 정부가 통제했고, 공기관이 검토했고, 지자체가 승인한 ‘일반분양가’를 ‘시가’로 봐 주느냐에 따라 1인당 재건축부담금은 수 억 원 변동된다.

현재 정부는 1주택자의 보유세 감면을 추진하고 있다. 그런 측면에서 일대일재건축 단지의 재건축부담금 감면도 어느 정도 고려해야 형평에 맞다. 그리고 분상제가 적용된 일반분양세대가 있는 단지에서, 공인된 분양가를 시가로 주장할 때 이를 수용하는 문제도 지금은 검토해야 할 시점이다. 현재는 공시가격의 ‘현실화율’이 8-90%에 이르지 않아 공시가격과 분상제가 적용된 일반분양가의 역전이 도드라져 보이지 않지만, 현실화율 로드맵이 제대로 작동하면, 보유세 과세표준액이자 재초환의 종료시점 주택가액인 공시가격이 분상제의 일반분양가를 훌쩍 넘는 기현상이 발생할 것이다. 이건 아니지 않는가.

이용훈 감정평가사

<* 외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.>
 

 

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