부동산경매 전문 이성문 변호사
“부동산경매 영역에 첫 발을 내딛어 전문화에 성공”
변호사 수가 최근 1만명을 돌파했다. 사법시험 선발 인원이 1,000명으로 늘어나면서 매년 800여명이 새로 변호사개업을 하고 있어 2만명 돌파도 눈앞에 두고 있는 실정이다.
변호사 수의 증가는 서로간의 수임경쟁을 부추기며 브로커를 통해 사건을 수임하려는 유혹에 빠지기도 한다. 살아남기 위해 변호사들의 업무 영역이 다변화되면서 법무사, 회계사, 노무사, 공인중개사 등 유시직역과 마찰을 빚기도 한다.
상황이 이렇다보니 변호사들도 마냥 앉아서 기다릴 수 없는 형편에 이르렀다. 변호사들은 이제 ‘전문화’에서 자신의 길을 찾고 있다. 변호사라는 자격증 외에 플러스 알파가 필요한 시점인 것이다. 적자생존의 현장에서 블루오션을 발견해 전문화에 성공한 변호사들의 이야기를 들어본다.
부동산 매매의 3분의 1이 경매로 이루어지고 있다. 이런 경매 시장은 이제껏 전문가에 의해 절차가 진행되기 보다는 비전문가인 브로커에 의해 주도되어 왔다. 이로 인해 채권자, 채무자, 세입자까지 이해가 복잡하게 얽혀 있는 경매가 투명하고 합법적으로 진행되고 있지 못하다. 이런 현실 속에서 경매에 참여한 사람들은 대부분 막연한 기대감과 주의의 무자격 브로커들의 농간으로 피해를 입는 경우가 많다. 이들은 대부분 법률적 자문을 구하지 못해 손 써볼 겨를도 없이 자신의 권리를 포기하는 지경에 이른다.
이런 음지에서 이뤄지던 부동산경매를 양지로 끌어올리는 작업을 통해 블루오션을 캐고 있는 전문 변호사가 있다. 이번에 만난 이성문 변호사는 부동산 개발 업체 자문을 통해 부동산경매에 대한 관심을 가지기 시작했고 민사집행법에 의한 집행절차에 의해 이루어지는 부동산경매가 무자격 브로커들에 의해 주도되는 것을 바꾸고 투명하고 공정한 경매가 이뤄지도록 하기 위해 전문 변호사로 활동하고 있다.
이성문 변호사가 대표인 '상운경매LAW'는 국내 최초, 유일한 부동산경매법률전문서비스 그룹으로서 경매법률상담부터 경매부동산 낙찰과 명도 및 매각, 개발 등으로 이어지는 부동산 경매 전반에 대한 경매 전문 One-stop 서비스를 제공하고 있다.
새로운 영역으로 발을 넓혀 경매컨설턴트의 수준을 향상시키고 경매 사각지대에 놓인 피해자 구제까지 활동범위를 확장한 이성문 변호사의 이야기를 들어본다.
다음은 이변호사와의 일문일답
▶ 부동산경매 시장에 뛰어들게 된 계기는?
변호사 초기인 2000년도에 부동산 개발회사의 자문을 맡았던 경험이 있었다. 이쪽 분야의 기업 자문 변호사를 하면서 경험을 많이 축적했고 인천에서 부동산 개발 사업을 직접 해 본 경험도 있었다. 과거 경매 브로커가 주도한 경매시장은 불법과 탈법, 편법이 무성했다. 이러한 폐해들을 일소하고 투명하고 공정한 경매 시장을 개척해보고자 하는 뜻이 있었다.
경매란 원칙적으로 민사집행법에 따라 진행되는 법적 절차이지만 현재 국내 경매시장은 ‘경매낙찰자’를 위한 업무 대리 수준에 불과하다. 물론 일부 변호사 중 경매관련 업무를 하지만 대부분은 비전문가인 브로커가 경매시장을 주도한다는 사실에서 전문서비스가 필요하다고 생각했다.
▶ 부동산경매 전문 변호사가 하는 업무는 어떤 것이 있나?
경매 이해 관계인과 경매 투자자를 위한 법률 자문 서비스를 기본적으로 하고 있다. 기존 경매시장에서 보호받지 못하던 ‘경매 당하는 자’를 고객으로 설정한 점이 특징이기도 하다. 즉 건물이 경매에 넘어가면 건물주만이 보호해야 하는 대상이 아니라 세입자와 시공업체 등도 이해 관계자들이고 보호대상인 것이다. '상운경매LAW'는 권리 보호의 사각지대에 방치돼 왔던 모든 이해 관계자들에게 필요한 법률적 서비스를 제공하고 있다.
그리고 가장 주요한 업무라고 할 수 있는 게 경매 부동산 회생 서비스이다. 특히 건물 건설과정에서 경매로 넘어가는 경우가 많은데 이런 부동산에 자금과 전문 인력을 투입하여 경매부동산을 회생시킨 후 소유자, 권리자와 투자자 등이 서로 상생할 수 있는 경매 부동산의 회생 서비스를 제공하고 있다. 이 분야는 경매법률에 대한 전문지식, 자금력, 부동산 개발이 어우러진다는 측면에서 접근하면 상당한 수익모델이 될 수 있다.
‘상운경매LAW'는 경매목적 부동산의 소유자와 채무자, 임차인, 이해관계인 측에서 궁극적으로 가장 최선의 방법으로 문제를 해결할 수 있도록 일체의 관리를 One-stop 서비스로 대행하고 있다. One-Stop관리는 기본관리, 법률관리, 대출관리, 낙찰관리, 개발관리, 명도관리 등이 있고 기본관리는 경매의 시작부터 종결까지 모든 절차를 안내해주고 관리하면서 궁극적으로 해결대책을 강구해주고 기본관리 외의 기타 관리들은 해결방법에 따라 분야별로 선택하여 활용하도록 서비스를 제공하고 있다.
▶ 부동산경매시장에 변호사들이 들어오지 못했던 이유는?
부동산경매라고 하면 먼저 색안경을 끼고 본다. 특히 체면이나 품위를 중요시하는 변호사들은 경매컨설팅업체에서나 하는 경매 분야에 왜 변호사가 들어가느냐고 말들이 많았다. 하지만 이것은 인식의 차이일 뿐이다. 부동산경매 분야는 당연히 변호사들이 담당해야 할 분야이다. 부동산경매는 법률적 측면과 부동산적 측면이 공존하는 분야이다. 부동산경매에 대한 변호사들의 인식전환이 필요한 때이다. 특히 변호사들의 경쟁이 더욱 치열해지는 시점에서 새로운 영역을 개척한다는 의미를 가질 수 있다.
▶ 부동산경매 전문 변호사로서 어려웠던 점은 무엇인가?
경매가 대체로 부동산 투자자들의 분야이기 때문에 대부분의 사람들은 변호사가 경매에 대해 뭘 아냐고 되묻는 경우가 많았다. 그런 시중의 선입견의 벽을 넘는게 어려웠다. 하지만 '상운경매LAW'의 활동으로 이런 인식이 많이 변화하고 있다. 일처리가 매우 투명하고 공정하다는 인식이 확산되고 있다. 초기엔 비용이 더 들지 않겠나라는 오해도 있었는데 경매 관련 실제 비용은 통상적 변호사 업무 비용보다 훨씬 적다.
▶ 최근 변호사 1만명 시대로 돌입해서 변호사간 경쟁이 치열해졌다는 걸 느낄 때는 언제인가?
변호사가 늘어나면서 의뢰인들이 한 변호사만 찾지 않는다. 여러 변호사를 만나 상담을 하고 비용과 신뢰성 등등을 따져보고 신중하게 변호사를 선택하곤 한다. 예전에는 이런 일이 없었다. 그만큼 국민들의 의식이 높아졌다는 것이다. 또한 변호사가 늘어나면서 훨씬 접근이 용이해졌기 때문에 예전처럼 법조브로커들이 활개를 칠 수가 없고 그런 시대는 사라져가고 있다.
그리고 예전에는 법원이 없는 곳은 무변촌들이 많았다. 하지만 지금은 변호사 사무실이 법원을 중심으로 분포해 있지 않다. 서울만 해도 서초동 주변에서 서울 전 지역으로 변호사 사무실이 퍼져가고 있고 고시촌 주변 봉천동에도 변호사 사무실이 있다. 지방에도 구미 같은 곳은 법원이 없어서 변호사 보기가 어려웠는데 지금은 그렇지 않다. 곳곳에 변호사 사무실이 들어서고 있고 이제 더 이상 무변촌은 없다.
▶ 부동산경매 전문 변호사로 알려지고 나서 달라진 점과 앞으로 이 분야로 진출하려는 변호사에게 해주고 싶은 조언이 있다면?
부동산경매를 전문적으로 하면서 여러 군데에서 문의전화가 많이 온다. 전문 변호사라고 하면 업무가 협소해진다는 생각을 하는데 통상적 변호사 업무를 아예 제쳐두고 부동산 경매에만 매달려 있지는 않다. 같이 일하는 다른 변호사들도 있기 때문에 그런 점에서는 공조체제가 잘 이루어져 있다.
변호사들이 부동산경매 분야에 뛰어들려면 먼저 부동산 관련 경험이 있어야 한다. 원체 부동산 분야가 투자자들의 영역이었기 때문에 단지 법률적 지식만으로는 어렵다. 본인도 부동산 개발 업체의 법률자문 활동을 계속해왔고 부동산 개발 사업도 진행한 경험과 노하우가 있다. 부동산 관련 당사자들의 심리까지 파악할 정도의 경험이 축적되어야 제대로 된 전문성을 발휘할 수가 있다.
기존의 변호사가 경매업무를 할 때에는 대부분 간판으로 나서는 경우가 많았다. 경매를 전문으로 해왔던 사무장들이나 브로커들이 모든 일을 집행하고 변호사는 몇 건의 법률 소송만 담당하면서 마치 변호사가 직접 경매의 전 과정을 담당하는 것처럼 과대 포장하는 경우가 아직도 있다. 경매시장에 변호사가 직접 나서야 한다. 그래야 공정하고 투명한 절차가 이루어지게 된다.
▶ 앞으로의 포부가 있다면?
‘상운경매LAW'의 궁극적 목표는 부동산펀드를 운용하는 것이다. 금융기관, 회계법인 등과 제휴하여 프로젝트 금융투자회사를 설립한 후에 펀드를 운용하여 미완성 경매 부동산을 개발, 완성하여 다수 이해관계인들이 서로 상생할 수 있는 사업을 추진하려고 한다.
이런 사업을 추진하기 위해 기본적으로 전국의 경매 전문 변호사들과 공조하여 상운경매LAW의 전국지사 조직을 이미 구축하였다. 그리고 부동산 펀드 운용은 금융기관과 함께 가야하는 것이고 여러 평가법인, 회계법인, 건축물 완성을 위한 전문인력을 가지고 있는 전문건설회사 등과의 제휴가 필수적이다. 이를 위해 차근차근 나아가고 있으며 이미 유수한 업체들과 제휴를 맺었다. 올 7월에는 한국투자증권과 업무제휴를 맺어서 활발히 교류하고 있다.
▶ 최근 로스쿨 도입을 목전에 두고 있는데 어떻게 보는가?
사시 합격자가 천 명을 넘어가면서 지금도 수험 테크닉에만 몰두하는 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 로스쿨도 시행되면 입학하기 위해서 그리고 입학 후엔 졸업하기 위해서 또 수험테크닉에 몰두하게 될 것이다. 이런 식으로 공부하게 되면 깊이가 없어지게 된다. 최근에도 사시 합격자가 늘어나면서 이전에 비해 최근 합격자들이 실무에서 업무처리능력이 떨어진다는 소리가 나오고 있다. 로스쿨이 되면 이런 현상이 더 가중될 것으로 본다.
▶ 수험생들에게 한마디
공부를 열심히 해야 한다. 그 이후에 자신이 특화시킬 수 있는 분야라든지 전문화 분야에 대해 많은 생각을 하면 좋겠다. 요즘은 전문화 분야가 엄청나게 다양해지고 있고 변호사를 필요로 하는 분야도 많아지고 있다. 기존의 전통적 변호사 업무로는 무한경쟁시대에 살아남기 어렵다고 본다.
