재건축부담금을 다루려면 ‘왜 나만 갖고 그래?’부터 시작한다. 재개발과의 형평성 문제부터 미실현과세 부분까지 불만은 봇물을 이루고 분노가 충만해서다. 현재는 예정액 통지 단계가 대부분이지만 막상 부과시점에는 아우성이 적잖이 분출될 것이다. 재건축부담금의 결정, 부과 및 징수에 관한 권한은 본래 국토부장관에게 있지만 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있다. 사전통지 권한도 위임 대상이다. 종료시점 주택가액은 재건축부담금의 규모를 결정짓는 한방이다. 부동산가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관으로 표현된 한국감정원이 담당한다. 국토부와 지자체, 한국감정원 중 어느 쪽으로 민원 화살이 몰릴지 자못 궁금하다. 위임해서 저쪽이 다 알아서 했다는 입장과 실무자는 매뉴얼대로 했을 뿐이라는 면피 발언이 예상된다.
재건축부담금의 결정에 감정평가는 한 발도 걸치지 않는다. 제3자의 시각에서 한 마디 거들더라도 민원 걱정 없어 맘 편하다. 감정평가 기법을 소개할 때 독자의 따분함이 먼발치 느껴진다면 감정평가를 둘러 싼 환경 담론은 눈길 한 번 주겠거니 위안이 된다. 우리들 사는 얘기고 내 주변 사안이기 때문이다. 현실적인 필요 때문에 감정평가가 존재하고 감정평가사는 현실이 바뀌고 시끄러울 때 한 마디 해야 할 의무도 있어 보인다.
세월이 흐를수록 독보적인 투자 자산으로 자리매김한 대한민국 아파트가 연일 주인공이다. 더 좁히면 서울 아파트가 주연이다. 두더지 잡기 놀이도 적당한 속도로 튀어 올라야 대응할 맛이 난다. 아파트 폭등세를 가라앉히려고 진정제를 수 십 번 투여했는데, 내성과 맷집이 동시에 세지더니 쾌속질주의 양상까지 보일 때 정책 당국자는 초조해지고 일반인은 냉소가 짙어진다. 진정제 중 하나였던 ‘재건축초과이익환수’ 조치는 일단은 칼을 크게 휘두르는 시늉만 했다. 칼로 무엇을 벨지는 조금 더 지켜볼 일이다.
초과이익을 환수하는 조치이므로 ‘초과이익’부터 조금 생각해 볼 일이다. 계체량을 잴 때 ‘초과’를 의미하는 빨간 불은 탈락의 다른 신호다. 소음이나 진동도 기준을 초과하면 제재를 받는다. 반면 연 초 세운 영업목표를 하반기 초과 달성하면 초과할수록 기분 좋은 일이다. 재건축초과이익이 커지면 부담금으로 회수해 가는 금액이 늘어나지만 반대로 조합원에게 귀속되는 초과이익도 상당하다. 양도세율을 아무리 올려도 양도차익 전부를 회수해 가는 것은 아니듯이. 재건축 초과이익도 양도차익과 비슷하게 취득가액 상당액을 초과하는 부분을 지칭한다. 취득가액 상당액을 원가로 이해하면 부과기준이 명료해진다.
그러나 원가회계에서 말하는 ‘원가’와 경영에서 말하는 ‘원가’는 다른 개념이다. 정상이윤이 전자에서는 빠지고 후자에는 포함된다. 부담금 산정할 때는 경영 분야로 접근해야 한다. 세월이 부여한 가격상승, 남만큼 오른 가격상승분, 이런 건 다 정상이윤에 포함된다. 그러고도 더 튄 부분에 과세하겠다는 취지라고 이해해야 한다. 따라서 원가를 분석하면, 초과이익은 최종생산품과 원가와의 차액이 된다.
일단 원가에는 재건축 시작시점의 주택가액과 개발비용을 넣는다. 개시시점의 주택가액은 새 주택을 얻기 위한 기회비용이다. 건물은 멸실되지만 그 부지를 새 아파트에 제공하기 때문이다. 개발비용은 새 주택을 만드는 공사비 등이다. 양대 축은 도급공사비와 금융비용이다. 정상이윤은 옛 주택이 멸실되고 새 주택이 탄생하는 기간의 주택가격 상승분이다. 성장촉진호르몬 주사를 맞지 않았더라도 주사 없이 정상적으로 발육한 정도다. 이렇게 보면 초과이익은, 새 아파트 가격에서 옛 아파트가격, 공사비와 금융비 등, 재건축 시작부터 끝까지 주변 아파트의 가격 상승분을 합한 금액을 빼면 된다.
재건축부담금이 가장 낮게 나오는 케이스는 순수하게 옛 집과 새 집을 대체하는 1:1 재건축이다. 세대가 늘어나지 않아 팔 수 있는 주택이 없으므로 비용을 달리 메울 길이 없어서다. 비용부담이 늘어나면 초과이익은 줄게 마련이다. 그렇다면 가장 단순한 형태의 일대일 재건축에서 강남아파트는 어느 정도를 부담하게 될까.(2편에서 계속)
이용훈 감정평가사
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