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[기고] 주택가격 상승에 대한 근본적 해법, 가수요 억제와 개발이익 환수
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[기고] 주택가격 상승에 대한 근본적 해법, 가수요 억제와 개발이익 환수
  • 이성진
  • 승인 2020.08.03 17:53
  • 댓글 0
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박균성 한국법학교수회장·경희대 법학전문대학원 교수
박균성
한국법학교수회장·경희대 법학전문대학원 교수

여러 차례의 강력한 주택규제에도 불구하고 주택가격이 지속적으로 오르고 있다. 국민 대다수가 자산증식의 방법으로 부동산투자에 올인하고 있다. 한참 일에 전념해야 할 청년들이 경제적·시간적인 여유가 없음에도 불안한 마음에 ‘영끌’로 주택을 구입하는 패닉바잉에 나서고 있다. 주택을 주식과 같이 단기로 사고팔아 이익을 챙기는 주택매매방식도 나타나고 있다. 정부가 정권의 명운을 걸고 지속적으로 강력한 규제를 내놓고 있음에도 주택가격이 잡히지 못하는 이유는 무엇일까? 근본적 해법은 무엇일까? 정부는 깊이 있는 성찰을 통해 근본적 해법을 제시해야 한다.

우선 주택을 주거로 보는 관점이 필요하다. 주택의 기본적 속성은 주거에 있다. 그런데, 주택을 주거의 수단이라기보다는 투자의 대상으로 보고 있는 것이 현재의 상황이다. 주택가격이 과도하게 오르는 것은 주택 공급의 부족 때문이기도 하지만, 주택에 대한 가수요가 지나치게 많기 때문이기도 하다. 온 국민이 주거 보다는 투자의 목적으로 서울 또는 수도권에, 특히 강남에 주택을 구입하려고 한다. 그렇다면 왜 서울이나 수도권으로 주택구입이 몰리고 있는 것일까? 그것은 서울이나 수도권의 주택가격 상승이 지방 보다 월등히 높기 때문이다. 가장 큰 원인은 주택가격 상승의 가장 큰 요소인 ‘개발호재’가 서울이나 수도권에 집중되어 있기 때문이다. 교통, 교육시설, 도시개발, 산업단지, 공원 등 공공개발이 개발호재인데, 개발호재는 대부분 정부가 국민의 세금으로 조성하고 있다. 그럼에도 공공개발로 인한 개발이익의 대부분이 토지나 주택의 소유자에게 돌아가고 있다. 토지가 부족한 우리나라에서 주택가격의 중요한 부분을 차지하는 것이 용적률이다. 용적률은 국가나 지방자치단체가 부여하는 것인데, 용적률 상승으로 인한 이익의 대부분이 토지나 주택소유자에게 돌아가고 있다. 개발호재 즉 개발이익의 대부분이 토지나 주택소유자에게 돌아가는 구조가 주택가격 상승의 가장 중요한 원인이라는 것을 알아야 한다.

주택가격의 안정을 위해서는 주택을 공급하고, 일자리와 학교를 지방으로 이전하는 분권을 추진하는 것도 필요하지만, 개발호재가 주택구입자의 이익으로 돌아가는 구조를 재검토해야 한다. 개발정의를 위해서도 공공개발로 인한 개발이익을 국가나 사회로 환수하는 제도를 정비하여야 한다. 현재 주택공급대책으로 고밀도개발을 검토하고 있는데, 개발이익이 부동산소유자에게 돌아가는 구조하에서 고밀도개발은 부동산가격을 폭등시킬 수 있다. 재건축시 용적률을 높여 고밀도개발을 가능하게 해주는 경우에는 일정 비율 임대주택을 지어 국가나 지방자치단체에 기부채납하거나 임대주택부담금을 납부하도록 하는 제도를 함께 검토하여야 한다. 지하철, 도로, 산업단지 등 공공시설의 신설로 부동산가격이 지나치게 많이 오른 경우에는 개발부담금을 내도록 하는 방안도 검토할 수 있다. 물론 개발부담금은 양도차익의 계산에 반영되어야 할 것이다. 개발호재로 인한 막대한 개발이익이 주택소유자에게 돌아가는 구조하에서는 아무리 많은 주택이 공급되어도 주택은 부족할 수밖에 없고, 주택가격이 상승할 수밖에 없다는 점을 알아야 한다.

마지막으로 주택정책이나 주택규제에 있어서는 융합적이고 선도적인 대응이 요구된다. 주택문제는 주거문제뿐만 아니라 인구문제, 경제문제, 교육문제 등 다른 문제와 밀접한 관련이 있다. 부처간 융합적인 대책이 요구된다. 모든 규제는 다양한 영향을 미치고, 부작용이 있을 수밖에 없다. 주택규제에 대한 시장의 규제회피수준은 정부의 규제수준을 넘고 있다. 정부는 규제로 인한 영향과 규제회피를 철저히 분석하고, 규제의 틈을 주지 않도록 하여야 한다. 문제를 쫓아가는 땜질식 주택규제가 아니라, 주택거래질서를 선도해가는 주택규제가 실시되어야 한다. 정권이 바뀌어도 지속가능한 주택정책이 실시되어야 한다. 이를 위해 「주택정책기본법」을 제정할 필요가 있다. 인구에 비해 택지가 부족하고 주택에 대한 애착이 큰 우리나라에서의 주택문제에 대한 해결방법은 그렇지 않은 다른 나라에서의 그것과는 다를 수밖에 없다. 우리의 실정에 맞는 실효적이고 설득력있는 주택정책과 주택제도가 마련되기를 기대한다.

박균성 한국법학교수회장·경희대 법학전문대학원 교수

<* 외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.>

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