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“집합건물 복도·계단 등 무단 사용시 부당이득 반환해야”
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“집합건물 복도·계단 등 무단 사용시 부당이득 반환해야”
  • 안혜성 기자
  • 승인 2020.05.28 18:36
  • 댓글 0
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대법원 전합 “다른 구분소유자에 차임 상당 손해 발생”
“부당이득 성립하지 않는다”고 판단한 종전 판례 변경

[법률저널=안혜성 기자] 상가 등 집합건물의 복도나 계단 등 공용부분을 무단으로 점유·사용한 경우 부당이득이 성립한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다.

대법원 전원합의체는 지난 21일 “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”는 판결(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결)을 선고했다.

이에 따라 “집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 무단점유에 대해 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하지 않는다”는 종전 대법원 판결은 모두 변경하고 종전 견해에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 파기환송했다.

원고 A는 상가건물의 관리단이다. 피고 B는 상가건물 1층의 구분소유자로서 그곳에서 골프연습장을 운영하면서 1층 복도와 로비를 점유해 골프연습장의 일부로 사용하고 있다. 이에 A는 B에게 복도와 로비의 인도 및 점유·사용 기간에 대한 차임 상당의 부당이득반환을 청구했다.

원심은 복도와 로비에 대한 인도청구는 인용했지만 차임 상당의 부당이득반환 청구는 종전 판례의 견해에 따라 받아들이지 않고 기각했다.
 

이에 대해 대법원은 “집합건물의 공용부분을 무단으로 점유·사용한 구분소유자는 법률상 원인 없이 이익을 얻었고 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 전혀 사용할 수 없게 되었으므로 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족됐다”며 달리 판단했다.

“무단 점유·사용하고 있는 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용될 수 있는지 또는 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니”라는 것이 대법원의 입장이다.

대법원은 “일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관해 당사자 간의 합의가 있다고 가정할 경우 약정됐을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니”라고 설명했다.

이어 “공용부분을 정당한 권원 없이 무단으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 보아 부당이득을 부정한다면 이는 무단점유자로 하여금 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다”는 의견을 나타냈다.

이에 반해 박상옥 대법원은 기존의 견해가 유지돼야 한다는 취지의 반대 의견을 제시했다. “공용부분의 무단사용으로 인한 차임 상당의 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당의 이익 내지 소득을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 입었다는 것이 전제돼야 한다”는 것.

박 대법관은 “집합건물의 복도, 계단, 로비 등 집합건물 전체의 유지와 관리를 위한 필수적 공용부분은 그 용도에 따른 사용이 절대적으로 보장되어야 하고 임대할 수 있는 공간이 아니므로 구분소유자들에게 해당 공용부분에 대해 차임 상당의 이익이나 소득이 발생할 여지가 없다”며 “따라서 공용부분의 무단점유·사용에 대해 차임 상당의 부당이득을 인정할 수 없고 같은 취지인 종전 대법원 판결은 유지돼야 한다”고 주장했다.

이같은 입장을 전제로 박 대법관은 “구분소유자들의 손해는 다른 구분소유자들이나 일반인의 통행이 허용되는 제한된 범위에서 복도와 로비를 통행할 권리나 일시적 점유권 정도가 침해된 것이라고 볼 수 있는데 원고는 차임 상당의 손해를 주장했을 뿐 위와 같은 손해를 주장했다고 볼 수 없다”고 지적했다.

아울러 “설령 다수의견과 같이 구분소유자들의 사용·수익권 침해라는 손해가 발생해 부당이득이 성립한다고 보더라도 이러한 부당이득의 반환은 개별 구분소유자만이 청구할 수 있고 관리단은 구분소유자들로부터 권리를 양수했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 부당이득반환 청구를 할 수 없다”는 의견을 보였다.

한편 대법원은 이번 판결에 대해 “부당한 재산적 가치의 이동을 조정하려는 것으로 무분별한 공용부분의 무단 사용 문제를 해소하고 분쟁의 공평한 해결을 도모할 수 있게 됐다”며 “향후 동일한 쟁점 또는 유사한 사안에 대해 중요한 해석 지침으로 기능할 것으로 예상된다”고 의의를 전했다.

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